Skjulte feil i grunnmuren – retten ga kjøperne fullt medhold

Saken gjaldt et boligkjøp der kjøperne kort tid etter overtakelse oppdaget alvorlige skader på grunnmuren i et tilbygg. En teknisk rapport avdekket at grunnmuren led av det som kalles sulfatskader – et fenomen som fører til oppsmuldring av murverk som følge av kjemiske reaksjoner i fuktige omgivelser, og som i verste fall kunne føre til at deler av bygningen raste sammen. Feilen hadde vært skjult, og det var umulig å oppdage noe under visning.

Kjøpernes krav: Prisavslag for skjult mangel

Kjøperne tok saken til retten med krav om prisavslag. Retten måtte vurdere om det forelå en mangel etter loven – altså om boligen var i så dårlig stand at det ga kjøper rett til økonomisk kompensasjon, til tross for at huset var solgt «som det er».

Rettslig vurdering etter avhendingsloven § 3-9

Sentralt i dommen sto vurderingen etter avhendingsloven § 3-9 første ledd, som regulerer når en eiendom «solgt som den er» likevel har en rettslig mangel. Retten tok utgangspunkt i den helhetsvurderingen som Høyesterett har etablert i praksis, og la særlig vekt på momenter som feilens art, utbedringskostnadens størrelse i forhold til kjøpesummen og kjøperens berettigede forventninger på bakgrunn av salgsdokumentasjon og synlige forhold. 

Hvorfor feilen ble ansett som vesentlig

Det er ikke nok at noe er slitt, gammelt eller har behov for vanlig vedlikehold. Selv om det i salgsdokumentene sto at grunnmuren kunne ha behov for vedlikehold, var det ingen informasjon som tilsa at muren var i ferd med å smuldre opp. Retten mente at dette var en skjult feil, og at feilens karakter var alvorlig. Kombinert med det faktum at utbedringskostnaden utgjorde over 15 % av kjøpesummen, og at kjøperne ikke hadde grunnlag for å forvente slike skader, kom retten til at boligen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper en vanlig boligkjøper kunne forvente.

Dommen: Fullt medhold og prisavslag

Dommen ga kjøperne fullt medhold og fastslo at de hadde krav på prisavslag. Retten tilkjente dem et beløp på 249 999 kroner. I tillegg ble de tilkjent sakskostnader. Det ble også slått fast at forsinkelsesrenter skulle betales fra tidspunktet selgerne mottok et tydelig varsel om kravet.

Er du misfornøyd etter et boligkjøp? Les mer om hva vi kan bistå med innen bolig og fast eiendom her.

Hva betyr dette for deg som boligkjøper?

Denne saken er et tydelig eksempel på at du som kjøper ikke er rettsløs, selv om boligen er solgt med forbehold. Når feil er så alvorlige at de setter boligens verdi og trygghet i fare, kan det være grunnlag for prisavslag – eller i noen tilfeller heving av kjøpet. For deg som kjøper er det avgjørende å reklamere korrekt og dokumentere skadeomfanget grundig.

Vår anbefaling: Få juridisk vurdering tidlig

Hos Advokatfirmaet Robertsen møter vi ofte privatpersoner som står i vanskelige situasjoner etter boligkjøp. Vår erfaring viser at det hjelper å ta grep tidlig og få vurdert saken juridisk.

Dersom du mistenker at du har kjøpt en bolig med skjulte feil, anbefaler vi at du tar kontakt for en uforpliktende samtale. Det kan gjøre hele forskjellen.