Når hagen blir en juridisk felle – planter, skadedyr og ansvar ved boligsalg
Alt fra skadedyr til planter kan ha en stor negativ påvirkning på en boligs verdi. Ofte ved boligkjøp er kjøpere kun oppmerksom med de viktigste sidene ved boligen, altså boligens standard.
Det forventes ikke at kjøpere skal ha kunnskap om for eksempel hvordan en plantesort omkring huset kan ha en negativ betydning. I en tingrettssak fra Follo og Nordre Østfold fikk det stor betydning – kjøperne fikk prisavslag på 300.000 kroner.
Hvor går grensen mellom selgers opplysningsplikt og kjøperens undersøkelsesplikt?
Selgers opplysningsplikt
Det følger av avhendingslova § 3-7 at boligen har en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysninger om boligen som selger kjente eller måtte kjenne til som kjøperen kunne forventet å få. Det er også et vilkår for om det foreligger en mangel ved boligen at den manglende opplysning vil ha kunne innvirket avtaleforholdet. Det vil si at ikke alle opplysningssvikter vil anses som en mangel.
I tilfeller hvor det er plantesorter som har en negativ påvirkning på boligen blir spørsmålet om selger kjente eller måtte kjenne til plantesorten. Det er ikke alltid like klart. Et moment i vurderingen vil være hvor utbredt planten har blitt.
Dersom utbredelsen er så liten at det som ellers ser ut som vanlig ugress vil det trolig ikke foreligge noen opplysningsplikt. På den andre siden, som var tilfellet i saken over, var planten utbredt på et veldig stort areal og i de tilfeller vil det være klart at selger «kjente eller måtte kjenne til» forholdet.
Det er derfor viktig for selgere å gi opplysninger om alle negative forhold ved boligsalg. Når det ikke gjøres, plasserer selgere seg selv i en utsatt posisjon hvor de kan bli ansvarlig for store erstatningsbeløp.
Kjøpers undersøkelsesplikt
Det følger av avhendingslova § 3-10 at kjøper taper retten til å kreve erstatning for mangler som kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. «Kjente eller måtte kjenne til» tilsvarer selgers opplysningsplikt, og momentene i vurderingen vil være like. Kjøperen er derimot mer unnskyldelig for manglende kunnskap ettersom kjøperen ikke har observert eller brukt boligen over tid.
Det følger av dommen fra Follo og Nordre Østfold tingrett at en alminnelig kjøper neppe kan forventes å være kjent med plantearten og «de utfordringer den representerer». Dette vil også ha påvirkning på undersøkelsesplikten. Dersom det ikke forventes at en alminnelig kjøper skal ha kunnskap om en plantesart, kan det heller kreves at kjøper skal ha noen formening om å undersøke det.
Få en gratis vurdering
Hos Advokatfirma Robertsen tilbyr vi en gratis førstegangsvurdering av din sak. Vi bistår både kjøpere og selgere. Det koster ingenting å spørre, men det kan koste mye å la være.
Ta kontakt med Advokatfirmaet Robertsen i dag på telefon 22 12 24 80 eller e-post Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den..