Små detaljer med store følger – selgers ansvar etter ny avhendingslov
Avhendingslova, som regulerer kjøp og salg av bolig, fikk en revisjon i 2022. Revisjonen tok sikte på å styrke kjøpers rettigheter og heve selgers ansvar. Den har også hevet kjøpers undersøkelsesplikt.
«Som han er»-forbehold
Den viktigste endringen for forbrukere er at det ikke lengre er anledning å selge bolig til en forbruker «som han er». Dette forbudet gjelder ikke boligsalg mellom næringsdrivende. Boligsalg mellom næringsdrivende med «som han er»-forbehold vil boligen kun ha en mangel dersom selger har sviktet opplysningsplikten ved å ikke meddele viktige opplysninger eller å meddele uriktige opplysninger. Det er også en mangel dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen kan forvente ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Før 2022 gjaldt dette alle boligsalg, inkludert forbrukere. Dermed er forbrukere mer beskyttet i dag enn slik rettstilstanden var før. Regelen må leses i sammenheng med lovens § 1-2 som sier at loven er fravikelig mellom næringsdrivende, men som hovedregel ikke for forbrukere. Selgere kan selge bolig til en forbruker med bedre vilkår enn lovens system, men ikke dårligere vilkår. Dette er det anledning til mellom næringsdrivende.
Kjøpers undersøkelsesplikt
Kjøpers undersøkelsesplikt har også blitt endret etter 2022. Det følger av avhendingslova § 3-10 som regulerer kjøperens undersøkelsesplikt at feil ved boligen som følger av tilstandsrapport og andre salgsdokument ikke kan gjøres gjeldene som en mangel. Det har den konsekvens at kjøper kan ikke i ettertid heve kjøpet eller kreve for eksempel prisavslag på bakgrunn av feil med boligen som var dokumentert salgsdokumentene. Det var også gjeldene rett før lovendringen, men fra 2022 er det nå lovfestet.
Derfor er det viktig for kjøpere å sette seg godt inn i alle salgsdokumenter slik at en har god oversikt over alle feil ved boligen. Dette gjelder dog ikke dersom kjøperen ikke har mottatt dokumentene før bud inngis. Videre er dokumentasjon viktig for selgere på samme grunnlag. Det er de «skjulte» fellene som koster dyrt, ikke de klare og dokumenterte.
Få en gratis vurdering
Hos Advokatfirma Robertsen tilbyr vi en gratis førstegangsvurdering av din sak. Vi bistår både kjøpere og selgere. Det koster ingenting å spørre, men det kan koste mye å la være.
Ta kontakt med Advokatfirmaet Robertsen i dag på telefon 22 12 24 80 eller e-post Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.