Mangler etter boligkjøp – advokathjelp ved boligtvist

Dokumenter det du har oppdaget med bilder og video, og noter tidspunktet. Send selger en skriftlig reklamasjon som beskriver forholdet og gjør det klart at du vil gjøre en mangel gjeldende. Du trenger ikke vente til hele skadeomfanget eller det endelige beløpet er avklart. Har selger boligselgerforsikring, bør selskapet også varsles.

Ta vare på salgsoppgaven, tilstandsrapporten, egenerklæringen og korrespondansen. Begrens pågående skade, men sikre bevis før større inngrep. Selger bør få anledning til å undersøke forholdet, og en eventuell rett til å utbedre må avklares. Les vår veiledning om dokumentasjon etter boligskade.

Ved kjøp som reguleres av avhendingslova må du reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Den ytre fristen er normalt fem år fra du overtok bruken av eiendommen. Lengre avtalt ansvar eller selgers grove uaktsomhet eller opptreden i strid med god tro kan gi unntak. Femårsfristen gir ikke adgang til å vente når mangelen allerede er oppdaget. Se avhendingslova § 4-19.

Foreldelse må kontrolleres separat. En vanlig reklamasjon avbryter ikke foreldelsesfristen, og pågående dialog med selger er ikke i seg selv tilstrekkelig. Vi vurderer hvilke frister som gjelder og om det er nødvendig med fristavbrytende skritt, jf. blant annet foreldelsesloven §§ 14 og 15. Les mer om reklamasjonsfrist ved boligkjøp.

Ja, men en eldre bolig vurderes ikke som en ny. Avtalen, boligens type, alder og synlige tilstand samt opplysningene før kjøpet har betydning. Normal slitasje gir ikke automatisk et krav. Uriktige eller manglende opplysninger om konkrete forhold kan likevel begrunne ansvar, også når boligen er gammel.

For forbrukerkjøp omfattet av reglene som trådte i kraft 1. januar 2022, har generelle «som den er»-forbehold ingen virkning. Det er tidspunktet for avtaleinngåelsen, ikke når skaden oppdages, som avgjør hvilket regelsett kjøpet omfattes av. Eldre avtaler må vurderes etter reglene som gjaldt for dem. Se avhendingslova § 3-9. Vi vurderer salgsdokumentene og det konkrete avviket før vi anbefaler hvordan kravet bør følges opp.

Hva du kan kreve, avhenger av hvilken type boligkjøp du hargjort og hvilke forhold som foreligger i saken. Ved kjøp av brukt bolig eller fritidsbolig vil kravene som hovedregel vurderes etter avhendingslova. Ved kjøp av ny bolig under oppføring eller avtale med entreprenør, er det ofte bustadoppføringslova som gjelder. Ulike regelsett kan gi ulike vurderingstemaer, frister og bevismessige krav, og det er derfor viktig åplassere saken riktig juridisk tidlig.

De mest praktiske kravene i boligmangelsaker er prisavslag, erstatning og i alvorlige tilfeller heving. I en del situasjoner kan det også være aktuelt å kreve retting, men retting i bruktboligsaker er ofte mer komplisert i praksis enn i entrepriseforhold. I tillegg kommer spørsmål om dekning av sakkyndig bistand, utgifter til undersøkelser og prosesskostnader dersom saken må følges rettslig.

Frister og reklamasjon er et eget “minespill” i mange saker. Det finnes både krav om at du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget forholdet, og en yttergrense som gjør at krav kan falle bort om du er for sent ute. For ny bolig etter bustadoppføringslova gjelder også en absolutt reklamasjonsfrist på fem år etter overtakelsen. Fristspørsmål avgjør flere saker enn mange tror, og det er derfor viktig å håndtere dette korrekt fra start.

‍

Konfliktene handler ofte om bevis og vurdering: Hva var opplyst før kjøpet, hva var synbart ved visning, hva ble sagt muntlig, hva står det i tilstandsrapporten, og hva kan egentlig dokumenteres i ettertid? Mange saker koker ned til om selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger, om viktige forhold er holdt tilbake, eller om boligen er i dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente.

En klassisk tvist oppstår når selger viser til at “tilstandsrapporten sier noe om risiko” eller at “boligen er gammel”, men kjøper mener det foreligger et konkret avvik som ikke skal aksepteres. Andre saker handler om fukt- og råteskader som først blir synlige etter en tid, feil fall til sluk, svikt i membran, uforsvarlig egeninnsats, manglende samsvarserklæringer på elektrisk arbeid, eller arealavvik og uklare grenser mellom godkjent og faktisk bruk.

Et særlig praktisk konfliktområde er forholdet mellom selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt. Selger vil ofte anføre at kjøper måtte forstå risikoen, at opplysningene sto i dokumentene, eller at forholdet kunne vært avdekket ved nærmere undersøkelser. Kjøper vil på sin side ofte ha et godt poeng i at vesentlige og konkrete forhold skal opplyses klart, og at en vanlig forbruker ikke kan forventes å gjennomføre tekniske undersøkelser før kjøp. Endringene i regelverket har nettopp hatt som formål å gi tryggere bolighandel med bedre informasjonsgrunnlag, og å begrense adgangen til generelle ansvarsforbehold i forbrukerforhold.

Et annet typisk konfliktområde er beregningen av prisavslag og erstatning. Det er fort gjort at utbedringskostnader undervurderes, at man legger feil standard til grunn, eller at man ikke skiller mellom nødvendig utbedring og ønsket oppgradering. Når kostnadene blir store, blir også motstanden større, og da møter du ofte en motpart som argumenterer aktivt for å redusere oppgjøret.

‍

Vi setter oss grundig inn i hva som er kjøpt, hva som ble opplyst i forbindelse med salget, hva avviket faktisk består i, når det ble oppdaget, og hvilke dokumenter og bevis som finnes. Først når dette bildet er på plass, kan vi legge en strategi som er tilpasset den konkrete saken.

I noen tilfeller er det riktig å gå raskt og tydelig ut med en reklamasjon og søke løsning gjennom målrettet forhandling. I andre tilfeller er det nødvendig med en bredere teknisk utredning før kravet i det hele tatt bør fremmes. Og i de tyngste sakene planlegger vi for klage eller rettslig prosess allerede fra start, slik at vi ikke mister tid eller muligheter underveis.

Som en del av dette arbeidet foretar vi en vurdering av mangelsgrunnlaget og de fristene som gjelder, slik at du får klarhet i hvilke krav som er realistiske og hvordan de må fremmes for å stå seg mot innsigelser om reklamasjon og bevisføring.

Vi kontrollerer og kvalitetssikrer sakkyndige vurderinger og beregninger, fordi risikoen for at utbedringskostnader undervurderes eller at krav beregnes feil er reell og kan få store konsekvenser. Når grunnlaget er bunnsolid, fører vi dialogen og forhandlingene med selger, megler og eventuelle forsikringsselskap. Og dersom motparten ikke vil løse saken frivillig, har vi en plan for klage eller rettslig prosess som allerede ligger klar.

Hvor lang tid en sak tar, vil alltid avhenge av hva som må utredes og hvilket standpunkt motparten inntar. Det vi kan si med sikkerhet, er at tidlig bistand fra advokat  og en gjennomtenkt strategi gjennomgående gir et bedre økonomisk resultat – og en mye kortere vei til løsning i saken.

‍

I mange boligmangelsaker kommer avslaget i praksis fra etforsikringsselskap, enten fordi selger har eierskifteforsikring, eller fordi du som kjøper har boligkjøperforsikring og ønsker dekning for advokatbistand. Avslaget kan være helt, eller det kan være delvis ved at selskapet bare vil“innrømme” et lite beløp.

Et avslag begrunnes ofte med at forholdet ikke er en mangel,at kjøper måtte oppdaget det, at informasjon sto i dokumentasjonen, eller atutbedringskostnaden er lavere enn det du anfører. Noen ganger brukes ogsåfrister aktivt som avvisningsgrunn. Da er det viktig å ikke låse seg til førstesvar. Mange avslag kan utfordres, men det krever at du angriper riktig premiss:enten den juridiske vurderingen, den tekniske vurderingen ellerbevisgrunnlaget.

Hvis du har en forsikringstvist, finnes det også utenrettslige klagemuligheter. Finansklagenemnda er et bransjebasert klageorgansom behandler tvister om finans og forsikring gjennom utenrettsligtvisteløsning. Finanstilsynet beskriver også at dersom du ikke får medhold hosforetaket, kan saken sendes til blant annet Finansklagenemnda. Riktig klageforutsetter normalt at saken er godt dokumentert og at argumentasjonen erkonkret og saklig.

Samtidig må man alltid vurdere om saken bør løftes direktetil domstolene. I noen saker er tidsbruken og bevisbildet slik at en rettsligprosess er mest hensiktsmessig, særlig dersom det er store verdier, fleremangler eller et klart styrkeforhold i bevisene.

Hvis du har fått avslag eller et for lavt tilbud, eller du vurderer klage eller søksmål, kan du kontakte Advokatfirmaet Robertsen for enfortrolig og uforpliktende vurdering.

‍

‍

Partner og advokat Geir Hansen har fagbrev fra 1991, mesterbrev fra 2002 og våtromssertifikat modul A og B fra 2017. Han har praktisk erfaring som utførende og prosjekterende håndverker, blant annet med drenering, murarbeid og våtrom. Det gir et byggfaglig grunnlag for å vurdere skadeårsaker, tekniske rapporter og utbedringsbehov. Les mer om hans kompetanse på våtrom og feil ved bad.

Partner og advokat Edvin Berger Rasmussen har lang og spesialisert erfaring med boligkjøpertvister, blant annet fra arbeid i flere forsikringsselskaper. Han har prosedert et stort antall saker om boligmangler og boligkjøpstvister for domstolene, med erfaring fra både tingretten og lagmannsretten. Denne bakgrunnen gir inngående kjennskap til forsikringsselskapenes behandling av mangelskrav og til hvordan slike saker må dokumenteres og føres.

Sammen har Hansen og Rasmussen utviklet et av Norges ledende fagmiljøer innen boligtvister. Kombinasjonen av Hansens praktiske håndverksbakgrunn og Rasmussens erfaring med boligkjøpertvister, forsikring og prosedyre gjør at vi vurderer byggtekniske funn og juridiske krav i sammenheng, fra de første undersøkelsene til forhandlinger og eventuell rettssak.

Se vår resultatsak om feil ved bad og uriktige opplysninger etter boligkjøp. Utfallet av din sak avhenger av de konkrete forholdene; tidligere resultater er ingen garanti.