NS 8405 brukes normalt ved utførelsesentreprise, der byggherren sørger for det vesentligste av prosjekteringen. NS 8407 brukes ved totalentreprise, der entreprenøren påtar seg hele eller vesentlige deler av både prosjekteringen og utførelsen. Forskjellen avgjør særlig hvem som bærer risikoen hvis tegninger, tekniske løsninger eller funksjonskrav ikke fungerer. Hvilken standard som faktisk gjelder, bestemmes av kontrakten og det avtalte ansvaret, ikke bare av hva prosjektet kalles.

Dette er et viktig spørsmål for både byggherrer og entreprenører før kontrakten signeres. Advokatfirmaet Robertsen kombinerer entrepriserettslig kompetanse med praktisk erfaring fra byggebransjen. Advokat Geir Hansen har fagbrev og mesterbrev som anleggsgartner og erfaring med utførelse og prosjektering, noe som er relevant når tekniske leveranser og kontraktsrisiko skal vurderes sammen.

Kort oppsummert: NS 8405 passer normalt når byggherren leverer prosjekteringen og entreprenøren bygger etter denne. NS 8407 passer når totalentreprenøren skal utvikle løsninger og levere avtalte funksjoner. Prosjekteringsrisikoen må likevel undersøkes konkret, særlig når byggherren har bestemt løsninger på forhånd. Kontraktsvilkårene kan endre risikofordelingen i begge entrepriseformene.

Hva er forskjellen mellom NS 8405 og NS 8407?

Hovedforskjellen er hvem som har ansvaret for å prosjektere det som skal bygges. Prosjektering betyr å utforme og beregne løsninger, utarbeide tegninger og beskrivelser og kontrollere at disse oppfyller kravene til resultatet.

NS 8405:2008 heter «Norsk bygge- og anleggskontrakt» og er beregnet på utførelsesentrepriser mellom profesjonelle parter. Byggherren har normalt engasjert arkitekt og rådgivende ingeniører som utarbeider det vesentligste av byggegrunnlaget. Entreprenørens hovedoppgave er å utføre arbeidet i samsvar med dette grunnlaget og kontrakten.

NS 8407:2011 heter «Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser». Her beskriver byggherren i større grad hva byggverket skal kunne gjøre, mens totalentreprenøren utvikler de nødvendige løsningene og utfører arbeidet. Begge standardene er gjeldende utgaver i Standard Norges oversikt over kontraktsstandarder.

Hva kjennetegner en utførelsesentreprise etter NS 8405?

I en utførelsesentreprise har byggherren normalt ansvaret for det vesentligste av prosjekteringen og for å samordne egne rådgivere med entreprenørens arbeid. Entreprenøren skal levere fagmessig utførelse av de avtalte arbeidene.

Tenk deg at en næringsbyggherre allerede har fått utarbeidet detaljerte konstruksjonstegninger og tekniske beskrivelser. Deretter engasjeres en entreprenør for å bygge i samsvar med dem. NS 8405 vil ofte være et nærliggende utgangspunkt.

NS 8405 er særlig utformet for prosjekter som krever tydelig samordning og formelle rutiner mellom flere aktører. Standarden regulerer også hvordan partene skal håndtere endringer underveis, men disse reglene behandles i en egen artikkel.

Hva kjennetegner en totalentreprise etter NS 8407?

I en totalentreprise får entreprenøren et videre ansvar for både prosjektering og utførelse. Byggherren kan eksempelvis bestille et lagerbygg med bestemte krav til bæreevne, kapasitet og bruk. Totalentreprenøren må da normalt velge og prosjektere løsninger som gjør at det ferdige bygget oppfyller de avtalte kravene.

Slike krav kalles ofte funksjonskrav. De beskriver hvilken egenskap eller ytelse det ferdige byggverket skal ha, i stedet for å angi hver enkelt tekniske løsning.

Byggherren får dermed én hovedmotpart for prosjektering og utførelse innenfor totalentreprenørens leveranse. Det betyr likevel ikke at totalentreprenøren automatisk har overtatt enhver risiko i prosjektet.

Hvem bærer risikoen for feil i prosjekteringen?

Etter NS 8405 er det normalt byggherren som bærer risikoen for feil i prosjektering byggherren selv har levert. Entreprenøren bærer på sin side risikoen for sin utførelse og egne avtalte ytelser. Entreprenøren kan likevel ha plikt til å reagere dersom forhold i prosjekteringen fremstår som feil eller uforsvarlige.

Et eksempel er en gårdsplass ved et næringsbygg som er prosjektert med feil fall. Hvis entreprenøren har utført arbeidet riktig etter byggherrens tegninger, er det ikke gitt at entreprenøren skal bære kostnaden ved å rette selve prosjekteringsfeilen. Var feilen åpenbar, kan entreprenørens plikt til å si fra likevel få betydning.

I en totalentreprise vil utgangspunktet ofte være det motsatte for løsningene totalentreprenøren selv har utviklet. Dersom entreprenøren har prosjektert et anlegg som ikke oppfyller de avtalte funksjonskravene, vil denne normalt måtte svare for forhold innenfor sin risiko.

Har byggherren fortsatt risiko for egne løsninger under NS 8407?

Ja. Dersom byggherren har valgt en bestemt teknisk løsning eller levert egen prosjektering, kan risikoen for denne løsningen fortsatt ligge hos byggherren etter NS 8407. Dette er et viktig unntak fra den forenklede oppfatningen om at totalentreprenøren alltid har «alt ansvar».

Partene kan avtale at totalentreprenøren skal overta risiko også for tidligere prosjektering fra byggherren. Da må man undersøke hva risikooverføringen omfatter, hvilken dokumentasjon totalentreprenøren fikk, og hvilke kontrollforutsetninger som gjelder. Også totalentreprenørens plikt til å gjennomgå og reagere på feil i byggherrens materiale kan få betydning.

Det avgjørende er derfor ikke bare hvilken standard som er valgt, men hvilke funksjonskrav, tegninger, beskrivelser og særbestemmelser som inngår i kontrakten.

Når gjelder NS 8405 eller NS 8407 i et byggeprosjekt?

NS 8405 og NS 8407 gjelder når partene har gjort den aktuelle standarden til del av avtalen. De er standardiserte kontraktsvilkår utarbeidet av Standard Norge, ikke lover som automatisk styrer alle byggeprosjekter.

I en profesjonell entreprise er det vanlig at kontrakten uttrykkelig viser til standarden og utgaven som skal benyttes. Det bør også fremgå hvilke dokumenter som er en del av kontrakten. Dersom det oppstår motstrid, kan dokumentenes avtalte prioritet avgjøre hva som gjelder.

En overskrift som «totalentreprise» betyr ikke nødvendigvis at NS 8407 er avtalt. Hvis kontrakten ikke er tydelig, må man tolke avtalen og partenes faktiske forpliktelser. Det er derfor viktig å avklare standardvalget før tilbud aksepteres og arbeidet starter.

Hva gjelder når byggherren er forbruker?

NS 8405 og NS 8407 er laget for profesjonelle kontraktsforhold og skal normalt ikke brukes i avtaler der en privatperson bestiller arbeid som forbruker.

Ved oppføring av ny bolig eller fritidsbolig er bustadoppføringslova vanligvis det sentrale lovgrunnlaget. Ved arbeid på en eksisterende bolig kan håndverkertjenesteloven gjelde. Begge har regler som ikke kan fravikes til skade for forbrukeren.

At en kontrakt med en privatkunde viser til NS 8405 eller NS 8407, gjør ikke at ufravikelige forbrukerrettigheter faller bort. Forbrukerforhold bør derfor bruke kontraktsdokumenter som er tilpasset den aktuelle loven.

Det finnes også andre standarder for profesjonelle kontrakter. NS 8406 kan være aktuelt for enklere utførelsesentrepriser, mens kontrakter med underentreprenører ofte bygger på NS 8415 eller NS 8417, avhengig av hvilken leveranse underentreprenøren påtar seg.

Hva betyr avvik fra standarden i kontrakten?

Særbestemmelser kan flytte betydelig risiko, også når partene formelt har valgt NS 8405 eller NS 8407. Det er derfor ikke nok å lese standardnummeret på kontraktens forside.

En byggherre kan eksempelvis kreve at totalentreprenøren overtar ansvar for prosjektering som byggherren allerede har bestilt. En entreprenør kan på sin side ta uttrykkelig forbehold om bestemte løsninger eller forhold. Slike bestemmelser kan påvirke hvem som må betale når en teknisk svakhet blir oppdaget.

Kontrakten bør også gjøre det klart hvilke funksjonskrav som gjelder, hva som er med i prisen, hvilken dokumentasjon partene leverer, og hvem som har ansvar for grensesnittene mellom flere fag eller entrepriser. Et grensesnitt er overgangen der én aktørs arbeid eller ansvar møter en annens.

Valg av standard bestemmer heller ikke automatisk om entreprisen skal ha fast pris, enhetspriser eller regningsarbeid. Vederlagsformen må avtales særskilt. En totalentreprise betyr derfor ikke nødvendigvis at all økonomisk risiko er overført til totalentreprenøren.

Hvilken standard passer best for ditt prosjekt?

Velg normalt NS 8405 når byggherren ønsker å styre prosjekteringen, allerede har et tilstrekkelig detaljert tegningsgrunnlag og vil engasjere entreprenør til å utføre arbeidene. Byggherren må da være forberedt på å følge opp prosjekteringsgrunnlaget og samordningen.

Velg normalt NS 8407 når byggherren først og fremst vil beskrive ønsket resultat og la entreprenøren prosjektere og bygge løsningen. Da blir det særlig viktig å definere funksjonskravene presist og avklare hva byggherren selv har bestemt eller prosjektert.

Vurder kontrakten nærmere dersom prosjektet har en blandet ansvarsfordeling. Hvis byggherren har prosjektert store deler av arbeidet, men kontrakten samtidig kaller entreprisen en totalentreprise, kan det oppstå betydelig usikkerhet om hvem som bærer risikoen ved feil.

For mer informasjon om ulike kontraktsformer og typiske konflikter kan du lese om entreprise og håndverkertvister.

Når bør byggherre eller entreprenør kontakte advokat om NS 8405 eller NS 8407?

En juridisk gjennomgang er særlig nyttig før en kontrakt signeres dersom partene er usikre på prosjekteringsansvar, funksjonskrav, grensesnitt eller særskilte avvik fra standarden. Det samme gjelder når et byggeprosjekt allerede er i gang og partene er uenige om en feil skyldes prosjekteringen eller utførelsen.

Advokatfirmaet Robertsen bistår både byggherrer og entreprenører med valg og tilpasning av standardkontrakter og med å avklare ansvar når tekniske og juridiske spørsmål overlapper. Vi kan gjennomgå kontraktsgrunnlaget, avdekke uklar risikofordeling og vurdere hvilke endringer som bør gjøres før avtalen inngås. Les mer om vår bistand innen eiendom, bygg og entreprise.

FAQ om NS 8405 og NS 8407

Hva er den viktigste forskjellen mellom NS 8405 og NS 8407?

NS 8405 brukes normalt når byggherren står for det vesentligste av prosjekteringen og entreprenøren utfører arbeidet. NS 8407 brukes når entreprenøren påtar seg hele eller vesentlige deler av både prosjektering og utførelse.

Betyr NS 8407 at entreprenøren har ansvar for all prosjektering?

Nei. Totalentreprenøren har normalt ansvaret for sin egen prosjektering, men byggherren kan beholde risikoen for løsninger og prosjektering byggherren selv har levert. Avtalen kan endre denne fordelingen, og må undersøkes konkret.

Gjelder NS 8405 eller NS 8407 automatisk hvis kontrakten kalles en totalentreprise?

Nei. Standardene blir normalt en del av kontrakten gjennom avtale mellom partene. Betegnelsen på prosjektet alene avgjør verken om NS 8407 gjelder eller hvordan prosjekteringsansvaret er fordelt.

Kan NS 8405 eller NS 8407 brukes når en privatperson bestiller byggearbeid?

Disse standardene er utformet for profesjonelle kontraktsforhold. Ved forbrukeroppdrag vil normalt bustadoppføringslova eller håndverkertjenesteloven gjelde, og lovbestemte forbrukerrettigheter kan ikke settes til side gjennom standardkontrakten.