Feil og mangler ved bolig handler ikke bare om råte, fukt og tekniske avvik. Også forhold utenfor selve bygningen – som planter, vegetasjon og skadedyr – kan få store økonomiske konsekvenser ved boligsalg. I flere nyere avgjørelser har kjøpere fått betydelige prisavslag fordi tomten var belastet med parkslirekne, en svartelistet plante som er vanskelig og kostbar å fjerne.

For mange kjøpere er dette helt uventet. De fleste er opptatt av boligens standard, romløsning og beliggenhet – ikke hvilken plantesort som vokser i hagen. Nettopp derfor kan slike forhold utløse ansvar for selger.

‍Parkslirekne medførte prisavslag

Parkslirekne er en fremmed og forbudt planteart som sprerseg raskt og fortrenger annen vegetasjon. Den kan gi betydelige begrensninger i bruk av tomten og medføre høye kostnader til kontroll og fjerning over lang tid. I praksis kan planten redusere både bruksverdi og markedsverdi vesentlig.

I nyere saker behandlet av Finansklagenemnda har kjøpere fått prisavslag på over en halv million kroner, tilsvarende kostnadene for å håndtere planten. I begge sakene var kjøperne ikke informert om forekomsten før kjøpet, og nemnda mente dette lå utenfor det en alminnelig kjøper kunne forvente.

‍Selgers opplysningsplikt – mer enn bare huset

Etter avhendingslova § 3-7 foreligger det en mangel dersom kjøper ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selger kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få.

Opplysningsplikten gjelder ikke bare bygningen, men hele eiendommen – inkludert tomten. Dersom en planteart er så utbredt eller problematisk at den påvirker bruken eller verdien av eiendommen, vil selger ofte ha plikt til å opplyse om dette.

Vurderingen beror blant annet på

1. hvor synlig og omfattende forholdet er
2. hvor lenge det har vært til stede
3. om selger har hatt grunn til å forstå konsekvensene

Jo større utbredelse og jo mer inngripende konsekvenser, desto strengere blir kravene til selger.

‍Kjøpers undersøkelsesplikt – hvor går grensen?

Kjøper kan etter avhendingslova § 3-10 ikke gjøre gjeldende mangler som han eller hun kjente eller måtte kjenne til ved kjøpet. Samtidig er terskelen lavere for kjøper enn for selger.

En alminnelig boligkjøper kan normalt ikke forventes å kjenne til spesifikke plantearter eller de juridiske og praktiske konsekvensene disse kan ha. Når forholdet ikke er omtalt i salgsoppgave, tilstandsrapport eller annen dokumentasjon, vil kjøper som regel ikke ha plikt til å undersøke dette nærmere på eget initiativ.

Dette ble uttrykkelig lagt til grunn i nemndspraksis, hvor det ble uttalt at en vanlig kjøper neppe kan forventes å være kjent med plantearten og utfordringene den representerer.

Konsekvensene kan bli betydelige

Når en svartelistet plante som parkslirekne forekommer påtomten uten at det er opplyst om dette, kan det gi grunnlag for prisavslag, erstatning og i enkelte tilfeller heving.

Særlig der tomten har hatt stor betydning formarkedsføringen og kjøpesummen, vil slike forhold veie tungt i vurderingen.

Gratis vurdering av din sak

Hos Advokatfirmaet Robertsen bistår vi både kjøpere og selgere i saker om feil og mangler ved bolig. Vi tilbyr en kostnadsfri førstegangsvurdering, der vi ser på om det foreligger en mangel, hvem som kan holdes ansvarlig, og om det er grunnlag for krav.

Det koster ingenting å spørre – men det kan koste mye å la være.

Ta kontakt med våre advokater for en uforpliktende vurdering av din sak.

‍