Feil ved bad og uriktige opplysninger – slik fikk vår klient medhold i boligklage

Når en bolig selges med et «som den er»-forbehold, antar mange kjøpere at de står uten rettslige muligheter dersom det senere avdekkes feil. Men slik er det ikke nødvendigvis. Gjennom solid juridisk arbeid og en grundig vurdering av opplysningsplikten i avhendingslova, vant Advokatfirmaet Robertsen ved advokat Edvin Berger Rasmussen frem for vår klient i en sak som illustrerer hvordan kjøper likevel kan ha krav på prisavslag – selv ved eldre boliger og tilsynelatende klare forbehold. 

Sakens bakgrunn og det rettslige hovedspørsmålet 

Vår klient hadde kjøpt en leilighet i Oslo for over 12 millioner kroner. Over ett år etter overtakelsen ble det avdekket at begge bad hadde alvorlige tekniske feil. Det ene badet manglet varmekabler, og på begge badene var membran lagt direkte oppå klemringene i sluket, noe som er i strid med forskriftsmessig utførelse. 

Selgerne hadde tegnet boligselgerforsikring, og avviste ansvar med henvisning til at leiligheten var solgt «som den er». Slik saken ble behandlet for retten, var hovedspørsmålet derfor om selger – til tross for forbeholdet – likevel kunne holdes ansvarlig for skjulte feil og mangler. 

Les også: Fukt og vannskader etter boligkjøp – dette bør du gjøre

«Som den er» fritar ikke for opplysningsplikt 

Det såkalte "som den er"-forbeholdet er regulert i avhendingslova § 3-9. Før lovendringen i 2022 (som trådte i kraft etter dette salget) hadde selger i forbrukerforhold mulighet til å ta et generelt forbehold om tilstanden på eiendommen. Etter gjeldende rett må selger imidlertid likevel gi riktige og fullstendige opplysninger, jf. § 3-7 og § 3-8.

Retten kom i denne saken til at det var gitt både uriktige og mangelfulle opplysninger om badenes tilstand. Tilstandsrapporten opplyste at begge bad hadde varmekabler, noe som var feil. Dette ble riktignok senere endret i den digitale salgsoppgaven, slik at det fremgikk at det ene badet ikke hadde varmekabler.  Det ble heller ikke informert om at membranen var feil montert – en teknisk mangel med risiko for fuktskader.

Grovt uaktsom takstmann – og identifikasjon med selger 

Et sentralt element i saken var at takstmannen som hadde utarbeidet tilstandsrapporten, opptrådte grovt uaktsomt ved å angi varmekabler uten å undersøke forholdet nærmere. Retten uttalte at det burde vært en enkel sak å kontrollere dette, for eksempel ved å kjenne på gulvet eller spørre selger. Når slike grove feil skjer i salgsprosessen, skal selger identifiseres med takstmannen. Det betyr at selger mister retten til å gjøre gjeldende at kjøper reklamerte for sent, jf. § 4-19 tredje ledd. 

Vurdering av innvirkningskriteriet og mangelsvurdering 

Retten vurderte om opplysningene om varmekabler og membranfeil hadde virket inn på avtalen. Det ble lagt til grunn at slike opplysninger generelt anses som kjøpsmotiverende, særlig når de fremgår i en tilstandsrapport som kjøper aktivt baserer sitt bud på. Mangelsvilkåret i § 3-8 og § 3-7 ble dermed ansett oppfylt, selv om badene var av eldre dato. 

Det ble også vurdert om det forelå en mangel etter § 3-9 annet punktum – altså at boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med. Retten fremhevet at kjøper ikke måtte påregne fullt fravær av varmekabler, selv i et eldre bad, når dette var opplyst som tilstedeværende.

Prisavslag og fradrag for standardheving

Som hovedregel fastsettes prisavslag etter avhendingslova § 4-12 til kostnadene ved å utbedre mangelen. Her ble det lagt til grunn at forsvarlig utbedring ville koste ca. 700 000 kroner. Retten gjorde likevel et betydelig fradrag for standardheving, da badene var over 20 år gamle. Etter en skjønnsmessig vurdering ble prisavslaget satt til 200 000 kroner.

I tillegg til prisavslaget ble vår klient tilkjent sakskostnader etter reglene om småkravsprosess. Dette beløpet ble satt til 50 000 kroner, som er det maksimale i slike saker.

Har du kjøpt bolig med skjulte feil? 

Denne saken viser at det finnes rettslige muligheter også der det foreligger et «som den er»-forbehold, og at selger og deres forsikringsselskap kan stilles ansvarlig dersom opplysninger er uriktige eller tilbakeholdt. 

Har du oppdaget feil i tilstandsrapport, manglende opplysninger eller uventede skader på bad, kjøkken eller konstruksjon? Du kan ha krav på prisavslag eller erstatning.

Ta kontakt med Advokatfirmaet Robertsen for en uforpliktende vurdering. Vi har lang erfaring med å føre slike saker – både utenfor og i retten.