Entreprenørens krav på nær 1,18 millioner kroner ble så godt som avvist da en familie vant frem i Buskerud tingrett etter forsinket husbygging. Familien fikk medhold i at entreprenøren hadde stanset byggearbeidene uten rettslig grunnlag, og at de hadde rett til å heve byggekontrakten. Retten tilkjente familien 641 268,61 kroner i dagmulkt og erstatning, samt 250 000 kroner i sakskostnader. Med en foreløpig beregning av forsinkelsesrenter kan familiens samlede tilkjennelser overstige én million kroner før fradrag for entreprenørens motkrav.

Familien ble representert av advokat Pål William Heitmark i Advokatfirmaet Robertsen. Han fikk gjennomslag for familiens sentrale standpunkter om betaling, uberettiget stans, vesentlig forsinkelse, heving og dagmulkt. Samtidig førte om lag 1,12 millioner kroner av entreprenørens motkrav ikke frem. Saken viser hvor mye som kan stå på spill når et byggeprosjekt stopper opp og boligeieren samtidig blir møtt med omfattende betalingskrav.

- Retten ga familien medhold i hevingen. Entreprenøren måtte akseptere at byggekontrakten var rettmessig avsluttet.

- Familien ble tilkjent 891 268,61 kroner før forsinkelsesrenter. Dagmulkt, dokumentert økonomisk tap og delvis dekning av sakskostnader inngikk i resultatet.

- Entreprenørens motkrav på 1 178 946 kroner ble i det vesentlige avvist. Omtrent 95 prosent av det fremsatte beløpet ble ikke tatt til følge.

Entreprenøren krevde 1,18 millioner kroner – nesten hele motkravet falt bort

Entreprenøren krevde 1 178 946 kroner fra familien. Etter behandlingen i tingretten fikk selskapet bare medhold i 59 091,56 kroner. Det betyr at 1 119 854,44 kroner, eller omtrent 95 prosent av motkravet, ikke førte frem.

Balanse Hus AS krevde 666 696 kroner i vederlag for utført arbeid og ytterligere inntil 512 250 kroner i erstatning. Entreprenøren mente at familien hadde misligholdt betalingsforpliktelsene, at stansen i arbeidet var lovlig, og at familiens heving måtte behandles som en avbestilling.

Dette var ingen mindre uenighet om en faktura. Familien risikerte å bli sittende med betydelige betalingsforpliktelser til entreprenøren, samtidig som de allerede hadde betalt store beløp for et hus som ikke var ferdig.

Advokat Heitmark prosederte familiens standpunkt om at entreprenørens stans var uberettiget, og at det var entreprenørens forsinkelse som ga grunnlag for å heve. Retten ga familien medhold i begge de avgjørende spørsmålene. Dermed falt også sentrale forutsetninger for entreprenørens omfattende erstatningskrav bort.

Entreprenøren fikk tilkjent et begrenset vederlag for utført arbeid som ledd i hevingsoppgjøret. Det endrer ikke hovedbildet: Familien fikk i det vesentlige medhold i motsøksmålet og unngikk over 1,1 millioner kroner av de fremsatte motkravene.

Hvorfor stanset entreprenøren byggingen av familiens bolig?

Entreprenøren stanset fordi familien holdt tilbake deler av betalingen. Familien mente på sin side at fakturaene oversteg verdien av arbeidene som faktisk var utført.

Partene hadde inngått avtale om oppføring av en enebolig i Drammen med overtakelse 31. januar 2025. Betalingen var knyttet til bestemte milepæler. Ved overtakelsesdatoen hadde familien betalt 4,5 millioner kroner, men huset var ikke ferdig. Entreprenøren krevde ytterligere betaling og stanset byggearbeidene.

En slik situasjon kan være svært krevende for boligeieren. Betaler man et beløp som ikke er forfalt, kan man risikere å miste nødvendig økonomisk sikkerhet. Holder man tilbake for mye eller uten riktig grunnlag, kan man selv komme i betalingsmislighold. Derfor må avtale, fakturering og faktisk fremdrift vurderes samlet.

Hvorfor fikk advokat Heitmark medhold i at stansen var ulovlig?

Entreprenøren hadde ikke sannsynliggjort at faktureringen samsvarte med verdiene som var tilført byggeplassen. Selv om de aktuelle milepælene i betalingsplanen var nådd, var det ikke nok til å gi entreprenøren rett til å stanse arbeidene.

Retten vurderte faktureringen opp mot bustadoppføringslova § 47 og sammenholdt takstrapporter, fremdrift og dokumentasjon for utført arbeid. Det var usikkerhet ved verdiberegningene, og entreprenøren hadde ikke fremlagt prosjektregnskap eller nærmere dokumentasjon for arbeid og materialer som kunne underbygge hele betalingskravet.

Retten fant at familien ikke var i betalingsmislighold. Selv om et begrenset beløp etter rettens vurdering kunne vært betalt, lå dette innenfor et akseptabelt slingringsmonn i den konkrete saken. Entreprenøren hadde derfor ikke rett til å stanse arbeidene.

Dette var et sentralt gjennomslag for familiens sak og for den rettslige argumentasjonen advokat Heitmark førte. Entreprenørens påstand om manglende betaling kunne ikke alene begrunne stans når de nødvendige vilkårene ikke var oppfylt.

Det er viktig å understreke at et tilbakehold alltid må vurderes konkret. Les mer om retten til å holde tilbake betaling og risikoen ved å holde tilbake for mye.

Hvorfor fikk familien rett til å heve byggekontrakten?

Familien fikk rett til å heve fordi forsinkelsen, den manglende fremdriften og den fastlåste konflikten samlet utgjorde et vesentlig avtalebrudd.

Den avtalte overtakelsesdatoen var 31. januar 2025. Familien hevet kontrakten 3. april 2025, etter omtrent to måneders forsinkelse. Entreprenøren hadde hatt økonomiske problemer, og underleverandører hadde ikke fått betalt som forutsatt. Ved en befaring kort tid før hevingen var det ingen aktivitet på byggeplassen, samtidig som en rekke arbeider gjenstod.

Retten la også vekt på familiens situasjon. De hadde solgt sin tidligere bolig og måtte leie et annet sted å bo. Det var uklart når den nye boligen kunne ferdigstilles.

Hevingsspørsmålet var avgjørende for hele det økonomiske oppgjøret. Entreprenøren hevdet at familien ikke hadde hevingsrett, men retten var enig i at de hadde rimelig grunn til å frigjøre seg fra kontrakten. Advokat Heitmark fikk dermed medhold i et av sakens viktigste rettslige spørsmål.

Heving er likevel et alvorlig skritt, og terskelen er høy. Dersom du vurderer å avslutte avtalen og sette inn en annen entreprenør, bør du først få vurdert hva som gjelder når håndverkeren har stoppet arbeidet og andre må fullføre.

Hvordan sikret familien 487 785 kroner i dagmulkt?

Familien fikk medhold i at dagmulkten skulle beregnes av både boligens og tomtens pris. Det ga 487 785 kroner for 62 dagers forsinkelse.

Entreprenøren mente at tomteprisen måtte holdes utenfor fordi tomten var overdratt fra en annen selger. Retten vurderte imidlertid den samlede sammenhengen mellom markedsføringen, tilbudet og byggekontrakten og kom til at avtalen måtte anses å omfatte også eiendomsretten til grunnen.

Beregningsgrunnlaget ble dermed 10 490 000 kroner. Med 0,75 promille per dag ga dette 7 867,50 kroner i dagmulkt per dag. For 62 dager utgjorde beløpet 487 785 kroner.

Advokat Heitmark fikk gjennomslag for familiens prinsipale beregningsgrunnlag. Det ga 58 262 kroner mer enn familiens subsidiære beregning.

Dette viser hvorfor en entreprisetvist ikke bare handler om å konstatere forsinkelse. Det kan ligge betydelige verdier i å identifisere riktig beregningsgrunnlag og dokumentere kravene. Se også vår gjennomgang av dagmulkt ved forsinkelse og hvordan kravet beregnes.

Familien fikk 641 268 kroner i dagmulkt og erstatning – pluss 250 000 kroner i sakskostnader

Retten tilkjente familien 487 785 kroner i dagmulkt og 153 483,61 kroner i erstatning for annet økonomisk tap. Familien fikk blant annet dekket dokumenterte utgifter til midlertidig bolig, lager, takstmann, rentetap og tapte leieinntekter.

Retten tilkjente også familien 250 000 kroner i delvis dekning av sakskostnadene. Den la vekt på at familien hadde fått medhold av betydning i hovedsøksmålet og i det vesentlige i entreprenørens motsøksmål.

Samlet ble entreprenøren dermed dømt til å betale familien 891 268,61 kroner før forsinkelsesrenter. Retten tilkjente samtidig entreprenøren 59 091,56 kroner i vederlag, slik at differansen mellom de fastsatte beløpene var 832 177,05 kroner før renter.

Dommen tilkjente ikke familien alt de hadde krevd. Et særskilt krav om merkostnader ved ferdigstillelse og krav om utbedring av enkelte våtrom førte ikke frem. Dette viser hvor viktig dokumentasjon av byggeplassen og sammenhengen mellom feil, kostnader og entreprenørens arbeid kan være.

Hvor kommer millionbeløpet fra?

Med en illustrativ beregning av forsinkelsesrenter på dagmulkten og erstatningen fra 3. april 2025 til 12. oktober 2026 kommer familiens samlede brutto tilkjennelser opp i om lag 1,01 millioner kroner. Beregningen bygger på Finanstilsynets forsinkelsesrentesatser i perioden.

Den faktiske rentestarten er ikke uttrykkelig fastsatt i dommen. Millionbeløpet er derfor et regneeksempel, ikke et endelig fastslått oppgjør. Entreprenørens motkrav og eventuelle renter på dette kommer dessuten til fradrag ved et nettooppgjør.

Hva viser saken om verdien av en erfaren entrepriseadvokat?

Saken viser verdien av å føre både egne krav og forsvaret mot motpartens krav på et solid juridisk og faktisk grunnlag.

Advokat Heitmark måtte for tingretten håndtere flere spørsmål som hang tett sammen: Hva hadde entreprenøren rett til å fakturere? Var det adgang til å stanse? Forelå det vesentlig forsinkelse som ga grunnlag for heving? Hvilket vederlag kunne entreprenøren kreve, og hvilke dagmulkt- og erstatningskrav hadde familien?

Det var særlig viktig å få frem at entreprenørens egen forståelse av betalingsmislighold og heving ikke kunne legges til grunn. Retten ga familien medhold i de sentrale rettslige spørsmålene, og entreprenørens motkrav på nær 1,18 millioner kroner ble i praksis nesten helt avvist.

Når motparten fremmer et stort motkrav, er advokatens oppgave ikke bare å sikre erstatning, men også å hindre at klienten blir pålagt et betalingsansvar det ikke finnes rettslig grunnlag for. Denne saken viser betydningen av begge deler.

Har entreprenøren stanset arbeidet eller krevd mer penger? Kontakt oss

Har du et byggeprosjekt som er forsinket, en entreprenør som nekter å fortsette uten mer betaling, eller et stort krav du mener er uriktig? Da bør du få vurdert saken før du betaler, hever eller lar andre overta byggearbeidene.

Advokatfirmaet Robertsen bistår med tvister med håndverkere og entreprenører. Vi vurderer betalingskrav, dokumentasjon, rett til tilbakehold, dagmulkt, heving, erstatning og risikoen for motkrav. Ved behov bistår vi også med forhandlinger og fører saken for domstolene.

Advokat Pål William Heitmark har erfaring med tvister både for boligkjøpere og entreprenører og prosederer jevnlig for domstolene. I denne saken oppnådde han medhold i familiens sentrale standpunkter og bidro til at rundt 95 prosent av entreprenørens motkrav ikke førte frem.

Kontakt advokat Pål William Heitmark på telefon 45 23 19 51 eller e-post pwh@robertsen.no. Send gjerne byggekontrakten, betalingsoversikten, fremdriftsplanen og korrespondansen om stans eller krav. Da kan vi vurdere hvilke rettigheter og økonomiske krav det er grunnlag for i din sak.

FAQ

Kan entreprenøren stanse arbeidene når jeg ikke betaler en faktura?

Bare dersom vilkårene for stans er oppfylt. I denne saken mente retten at entreprenøren ikke hadde sannsynliggjort tilstrekkelig grunnlag for faktureringen, og at familien derfor ikke var i betalingsmislighold som ga stansingsrett.

Når kan forsinket husbygging gi rett til å heve kontrakten?

Når forsinkelsen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Retten foretar en samlet vurdering av blant annet hvor lenge prosjektet er forsinket, om entreprenøren kan ferdigstille, og hvilke konsekvenser forsinkelsen har for forbrukeren.

Kan entreprenøren kreve erstatning hvis jeg hever byggekontrakten?

Ja, hvis hevingen er uberettiget, kan det oppstå krav fra entreprenøren. I denne saken fikk familien medhold i at hevingen var rettmessig, og entreprenørens omfattende erstatningskrav førte ikke frem. Entreprenøren fikk likevel et begrenset vederlag for utført arbeid.

Kan jeg kreve dagmulkt og erstatning ved forsinket husbygging?

Ja, når lovens og avtalens vilkår er oppfylt. Dagmulkt beregnes etter egne regler, mens erstatning for annet økonomisk tap krever at tapet er dokumentert og kan knyttes til forsinkelsen. I denne saken fikk familien medhold i begge typer krav.