Dette bør du gjøre når håndverkeren har stoppet arbeidet

Har håndverkeren sluttet å komme, eller nekter han å fortsette før du betaler et krav du bestrider, kan du i noen tilfeller avslutte avtalen, sette inn en ny håndverker og kreve merkostnaden. Men gjør du dette for tidlig eller på feil grunnlag, kan du selv havne i mislighold. Før andre overtar bør du derfor sikre bevis, avklare betalingskravet og vurdere om den opprinnelige håndverkeren fortsatt har rett til å fullføre eller rette.

Hos Robertsen møter du advokater som ikke bare kjenner entrepriseretten, men også byggeplassen. Våre advokater innen bygg, eiendom og entreprise har praktisk yrkeserfaring fra bygg og anlegg, blant annet som håndverker, byggeleder og prosjektleder. Advokat Geir Hansen har fagbrev, mesterbrev, våtromssertifikat og mange års erfaring som både utførende og prosjekterende håndverker. Det gir oss særlige forutsetninger for å forstå hva som faktisk har skjedd på byggeplassen, hva som må gjøres videre og hvilke kostnader som kan knyttes til den første håndverkerens arbeid.

Kort oppsummert bør du ikke sette inn en ny håndverker før du har avklart om den første fortsatt har rett til å fullføre eller rette. Arbeidene bør dokumenteres før noe rives, skjules eller bygges videre. Den delen av betalingskravet som ikke er omtvistet bør normalt håndteres, samtidig som et eventuelt tilbakehold må være forsvarlig. Dersom misligholdet er alvorlig nok, kan det være grunnlag for å avslutte avtalen og kreve økonomisk tap som skyldes misligholdet erstattet.

Håndverkeren har sluttet å komme: Hva gjør du først?

Det første du bør gjøre er å få klarlagt hvorfor arbeidet har stoppet og dokumentere situasjonen slik den er akkurat nå.

Det er stor forskjell på en håndverker som uten forklaring har forlatt prosjektet, og en håndverker som stanser fordi en avtalt delbetaling ikke er betalt. Det er også forskjell på at arbeidet ikke blir ferdig til avtalt tid og at det som allerede er utført har feil. Det første er først og fremst et spørsmål om forsinkelse. Det andre kan være en mangel.

Be håndverkeren skriftlig bekrefte hvorfor arbeidene er stanset, hva han mener gjenstår, når han vil fortsette og hvilke eventuelle betalingskrav han mener må oppfylles først. Samtidig bør du samle kontrakt, tilbud, arbeidsbeskrivelse, endringsbestillinger, fakturaer, betalingshistorikk og kommunikasjonen mellom dere.

Dersom du trenger den bredere juridiske oversikten, har vi en egen gjennomgang av hvordan du sikrer riktig krav ved forsinkelse, mangler, sluttoppgjør og endringskrav i en håndverkertvist.

Du bør samtidig være forsiktig med å skrive at avtalen er «hevet» bare fordi håndverkeren ikke møter. Heving har konkrete vilkår, og terskelen avhenger blant annet av hvilken lov som gjelder og hva misligholdet består i. Dersom du avslutter avtalen uten tilstrekkelig grunnlag, kan håndverkeren hevde at det er du som har misligholdt avtalen.

Kan håndverkeren stoppe arbeidet fordi du bestrider en faktura?

Håndverkeren kan i enkelte tilfeller ha rett til å stanse arbeidet ved manglende betaling, men ikke ethvert omtvistet betalingskrav gjør en stans rettmessig.

Dersom en avtalt og forfalt betaling ikke blir betalt, kan håndverkeren etter omstendighetene få rettigheter som følge av betalingsmisligholdet. Etter bustadoppføringslova finnes det blant annet en uttrykkelig regel om entreprenørens adgang til å stanse arbeid ved forsinkelse på forbrukerens side. Samtidig kan forbrukeren ha rett til å holde tilbake vederlag for å sikre krav som følge av forsinkelse eller mangler.

Det sentrale blir derfor ofte hvorfor pengene ikke er betalt.

Har håndverkeren fakturert 150 000 kroner og du mener 100 000 kroner gjelder arbeid som ikke er utført eller et tillegg som aldri ble avtalt, bør ikke situasjonen behandles som om hele fakturaen uten videre er ubestridt og betalingspliktig. Samtidig kan det være risikabelt å holde tilbake mer enn det kravet ditt gir grunnlag for.

Vi har derfor skrevet særskilt om hvor mye du kan holde tilbake til håndverkeren og hvordan tilbakeholdet bør gjøres skriftlig. Der går vi også gjennom risikoen for at et for stort tilbakehold kan føre til påstand om betalingsmislighold og stans i arbeidene.

Hva hvis håndverkeren krever et stort tillegg før han fortsetter?

Et stort tilleggskrav bør avklares før du betaler bare for å få prosjektet i gang igjen.

Be håndverkeren forklare hvilket arbeid tillegget gjelder, når arbeidet ble bestilt, hvem som bestilte det, hvilken pris som ble avtalt og hvorfor arbeidet ikke inngår i den opprinnelige avtalen.

I mange håndverkertvister er nettopp dette konfliktens kjerne. Håndverkeren mener at arbeidet er et tillegg. Kunden mener at det inngikk i kontrakten. Andre ganger er det klart at et tillegg er bestilt, men partene er uenige om pris eller omfang.

Dersom håndverkeren samtidig sier at han ikke kommer tilbake før tilleggskravet er betalt, bør du få kontroll på betalingssporet før du bestemmer deg for om du skal betale, holde tilbake eller avslutte samarbeidet. Robertsens generelle side om tvister med håndverkere og entreprenører forklarer nærmere hvordan forsinkelse, mangler, endringer og betaling henger sammen.

Må du betale den delen av fakturaen du ikke bestrider?

Det er normalt klokt å skille tydelig mellom det du erkjenner at du skylder og det du faktisk bestrider.

Dersom tvisten gjelder 80 000 kroner av en faktura på 150 000 kroner, kan et tilbakehold av hele fakturaen gi håndverkeren et vesentlig bedre argument for at du selv har misligholdt. Om du har andre krav som gir grunnlag for et større tilbakehold, må dette vurderes særskilt.

Skriftlighet er avgjørende. Dersom du betaler en del av fakturaen, bør du samtidig forklare hvilket beløp som bestrides, hva innsigelsen bygger på og hvorfor du eventuelt holder tilbake betaling. Robertsens egen gjennomgang av tilbakehold anbefaler nettopp at det klart fremgår hva som bestrides, hvilket beløp som holdes tilbake og hva som forventes videre.

Må håndverkeren få en siste frist til å fullføre?

I mange tilfeller bør håndverkeren få en klar og skriftlig frist til å fortsette eller fullføre, men fristen må ses i sammenheng med de øvrige vilkårene for å avslutte avtalen.

En skriftlig frist har stor praktisk og bevismessig verdi. Den kan vise hva du krevde, når håndverkeren skulle komme tilbake, og at prosjektet fortsatt sto uferdig etter at håndverkeren hadde fått anledning til å handle.

Dersom saken gjelder oppføring av ny bolig eller andre arbeider som omfattes av bustadoppføringslova, kan forsinkelsen også reise spørsmål om dagmulkt. Vi har skrevet nærmere om dagmulkt ved forsinkelse og hvorfor tidslinjen og den skriftlige kommunikasjonen kan bli avgjørende.

Må du la håndverkeren rette feil før du bruker en annen?

Den opprinnelige håndverkeren kan som hovedregel ha rett til å rette mangler, og dette må avklares før du setter en annen til å gjøre den samme jobben.

Etter håndverkertjenesteloven § 24 kan tjenesteyteren på nærmere vilkår kreve å rette mangelen. Bustadoppføringslova § 32 bygger også på at entreprenøren kan ha rett til retting. Det betyr at kunden ikke alltid kan velge en annen håndverker og deretter kreve regningen dekket av den første.

Situasjonen kan være annerledes dersom håndverkeren nekter å rette, ikke kommer tilbake, har gjort flere mislykkede forsøk, eller rettingen vil medføre en belastning eller risiko som gir grunnlag for å motsette seg et nytt forsøk.

Det er nettopp derfor dette spørsmålet bør vurderes før du låser håndverkeren ute eller lar en ny aktør begynne å rive.

Når kan du avslutte avtalen og bruke en ny håndverker?

Du kan bruke en ny håndverker når forholdet til den første er avsluttet på et rettslig forsvarlig grunnlag, eller den første av andre grunner ikke lenger har krav på å utføre de aktuelle arbeidene.

Det er viktig å skille mellom heving og avbestilling. Heving bygger på mislighold fra håndverkerens side. Avbestilling innebærer at kunden stanser eller reduserer oppdraget selv om håndverkeren i utgangspunktet fortsatt har rett til å utføre det. Håndverkertjenesteloven har egne regler om avbestilling i §§ 39 og 40, mens bustadoppføringslova regulerer avbestilling i §§ 52 til 54.

Forskjellen er viktig fordi et økonomisk oppgjør etter en berettiget heving kan bli helt annerledes enn oppgjøret dersom du i realiteten har avbestilt resten av jobben.

Du bør derfor ikke bare sende en melding om at «samarbeidet er avsluttet» og bestille en ny håndverker uten å ha vurdert hvilken juridisk situasjon du faktisk befinner deg i.

Kan du hente inn en ny håndverker før tvisten er ferdig?

Ja, det kan være både nødvendig og fornuftig å få prosjektet videre før hele tvisten er endelig løst.

En familie kan sjelden la et bad, kjøkken eller tilbygg stå åpent og halvferdig gjennom en langvarig tvist. Men før den nye håndverkeren begynner, bør forholdet til den første være håndtert så godt som mulig, og bevisene må sikres.

Dette skillet er viktig: Du trenger ikke nødvendigvis vente på en dom eller et endelig forlik før arbeidene fortsetter. Det du må unngå, er å endre byggeplassen på en måte som gjør det umulig å dokumentere hva den første håndverkeren faktisk hadde utført.

Før du slipper en ny håndverker til: Sikre bevisene

Før en ny håndverker river, retter eller bygger videre, bør hele byggeplassen dokumenteres systematisk.

Ta oversiktsbilder av arbeidsområdet og detaljerte bilder av konkrete feil. Film gjerne rommene sammenhengende. Dokumenter det som er ferdigstilt, det som gjenstår og konstruksjoner som senere blir skjult. Dersom rør, membran, isolasjon, beslag, underlag eller andre deler av konstruksjonen er synlige, bør dette dokumenteres før de bygges inn.

Ta vare på kontrakt, tilbud, arbeidsbeskrivelse, tegninger, endringsbestillinger, fakturaer og betalingshistorikk. Sikre også SMS, epost og annen kommunikasjon, særlig meldinger hvor håndverkeren sier at han ikke vil fortsette eller stiller nye vilkår for å komme tilbake.

Når en ny håndverker begynner å rive eller bygge videre, kan sentrale bevis om den første håndverkerens arbeid forsvinne. Robertsens veiledning om hvordan du sikrer bilder, video, faglige vurderinger og annen dokumentasjon før forhold ved boligen endres er relevant også i denne situasjonen.

Ved større krav bør det vurderes om en takstmann eller annen sakkyndig skal undersøke arbeidene før noe endres. Det er også ofte et godt tidspunkt å kontakte advokat. Da kan det avklares hvilke tekniske spørsmål som faktisk må dokumenteres for å underbygge det juridiske kravet.

Hva hvis den nye håndverkeren må rive det den første har gjort?

Hvis en ny håndverker mener at deler av arbeidet må rives, bør både tilstanden før riving og begrunnelsen for rivingen dokumenteres.

Senere kan det oppstå spørsmål om det virkelig var nødvendig å rive alt, om en mindre omfattende utbedring var mulig og om prisen som ble betalt var rimelig.

Dette er et område hvor Robertsens praktiske byggkompetanse har særlig verdi. Geir Hansens yrkesbakgrunn omfatter blant annet grunnarbeider, drenering, rørføringer, murarbeider og våtrom. Han har arbeidet både som utførende og prosjekterende håndverker. Når en ny håndverker sier at noe «må rives», kan den tekniske vurderingen derfor sees i sammenheng med spørsmålene om ansvar, årsakssammenheng og økonomisk tap.

Betydningen av denne kombinasjonen illustreres også av en sak der Geir Hansen fikk snudd et forsikringsoppgjør etter vannskade på bad. Dette var en forsikringssak og ikke en håndverkertvist. Den er likevel relevant fordi spørsmålet nettopp var hvilket avvik som hadde betydning, hva som hadde forårsaket skaden og hvilken utbedring som var nødvendig. Selskapet hadde først tilbudt 40 000 kroner, mens saken etter Robertsens gjennomgang endte med full utbedring av badet.

Kan du kreve merkostnaden ved å bruke en ny håndverker?

Nødvendige og dokumenterte merkostnader som skyldes håndverkerens mislighold kan etter omstendighetene kreves erstattet, men hele fakturaen fra den nye håndverkeren er ikke automatisk et tap.

Tenk at du etter den opprinnelige avtalen skulle ha betalt ytterligere 150 000 kroner for å få prosjektet ferdig. Etter at avtalen med den første håndverkeren er avsluttet på riktig grunnlag, må du betale en ny håndverker 230 000 kroner for tilsvarende ferdigstillelse. Prisforskjellen på 80 000 kroner kan da være en aktuell merkostnad dersom den skyldes misligholdet og de øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt.

Dersom den nye håndverkeren i tillegg må bruke penger på å rive og utbedre feil fra den første, må disse utgiftene vurderes særskilt.

Et erstatningskrav må knyttes til det økonomiske tapet som misligholdet faktisk har forårsaket. Forbrukeren må samtidig opptre rimelig og begrense tapet.

Må du velge den billigste nye håndverkeren?

Du trenger ikke nødvendigvis velge det matematisk billigste tilbudet, men kostnaden du pådrar deg bør være nødvendig og forsvarlig.

Et dyrere tilbud kan for eksempel være begrunnet i at håndverkeren kan begynne straks, at arbeidene er teknisk kompliserte eller at et billigere tilbud ikke omfatter alle nødvendige arbeider.

Ved større kostnader er det ofte fornuftig å innhente flere tilbud. Da får du både bedre kontroll på kostnadsnivået og bedre dokumentasjon dersom den opprinnelige håndverkeren senere hevder at merkostnaden er urimelig.

Sørg også for at den nye håndverkeren skiller mellom vanlig ferdigstillelse, nødvendig utbedring av den første håndverkerens feil og eventuelle oppgraderinger du selv har valgt. Den opprinnelige håndverkeren skal ikke uten videre betale for at prosjektet samtidig forbedres utover det som opprinnelig var avtalt.

Hva hvis håndverkeren mener at det er du som har misligholdt?

Dette er en av de vanligste konfliktene når kunden holder tilbake betaling og håndverkeren stanser.

Håndverkeren hevder gjerne at arbeidet ble stoppet fordi kunden ikke betalte. Kunden mener på sin side at betalingen ble holdt tilbake fordi arbeidet allerede var forsinket, mangelfullt eller fordi fakturaen inneholdt uavtalte tillegg.

Da kan tidspunktet for de enkelte hendelsene bli avgjørende. Når ble fakturaen sendt? Når reklamerte du? Hva hadde håndverkeren faktisk utført på dette tidspunktet? Hvor mye ble holdt tilbake? Hva skrev håndverkeren før arbeidene stoppet?

En håndverkertvist som tilsynelatende handler om at «håndverkeren forlot jobben», kan derfor ende som en diskusjon om hvem som misligholdt først og hvilke konsekvenser dette fikk.

Hva hvis håndverkeren sender fakturaen til inkasso?

Dersom du har saklige innsigelser mot betalingskravet, bør de fremsettes skriftlig og konkret også dersom fakturaen sendes til inkasso.

Vis til hva du bestrider og hvorfor. Legg ved tidligere reklamasjoner, meldinger om forsinkelse eller andre dokumenter som underbygger innsigelsen. Ikke la en inkassohenvendelse bli stående ubesvart bare fordi du allerede har forklart saken for håndverkeren.

Samtidig bør du fortsatt skille mellom den omtvistede delen og krav du faktisk erkjenner.

Hva hvis badet står halvferdig?

Et halvferdig bad bør dokumenteres særlig grundig før noen bygger videre, fordi flere av de viktigste bevisene snart kan bli skjult.

Membran, sluktilslutninger, fall, rørgjennomføringer og andre løsninger kan senere få stor betydning dersom partene blir uenige om hvorvidt arbeidet var fagmessig eller hvorfor noe måtte bygges om.

Robertsen har Norges eneste advokat med våtromssertifikat. Geir Hansen har i tillegg fagbrev, mesterbrev og mange års praktisk erfaring som håndverker. For klienten betyr det at vurderingen ikke bare starter med kontrakten og loven. Den kan også ta utgangspunkt i hvordan badet faktisk er bygget, hvilke tekniske avvik som har betydning og hva som må undersøkes før konstruksjonene skjules eller rives.

Robertsen har også ført saker hvor tekniske feil ved bad har vært sentrale for klientens krav. Denne resultatsaken gjaldt boligkjøp og ikke en håndverkertvist, men den dokumenterer erfaring med tekniske våtromsfeil, utbedringskostnader og bevisføringen rundt slike feil.

Hva hvis familien ikke kan bruke boligen?

Hvis håndverkerens mislighold medfører nødvendige og dokumenterte ekstrautgifter, kan det etter omstendighetene oppstå et erstatningskrav.

Det kan eksempelvis være nødvendige utgifter til alternativ bolig eller andre merkostnader som skyldes at prosjektet står uferdig. Det må samtidig være tilstrekkelig sammenheng mellom misligholdet og kostnaden, og tapet må dokumenteres.

Vanlig frustrasjon og ulempe er noe annet enn økonomisk tap. Har du faktiske merutgifter, bør derfor kvitteringer, fakturaer og annen dokumentasjon tas vare på fra første dag.

Hvilken lov gjelder?

Arbeider på en eksisterende bolig reguleres normalt av håndverkertjenesteloven, mens bustadoppføringslova gjelder avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av ny eierbolig. Full ombygging likestilles etter bustadoppføringslova med oppføring. Lovvalget kan få betydning for blant annet forsinkelse, dagmulkt, retting, heving, avbestilling og oppgjøret mellom partene.

Du trenger ikke nødvendigvis avgjøre dette selv. Men før du gjennomfører en heving eller setter inn en ny håndverker, må vurderingen gjøres etter riktig regelverk.

Dette bør du unngå når håndverkeren har stoppet

Ikke riv omtvistet arbeid før det er dokumentert. Ikke betal et stort omtvistet tillegg bare fordi håndverkeren truer med stans. Ikke hold tilbake hele kontraktssummen uten å vurdere hvor stort tilbakehold du faktisk trenger. Ikke skriv i frustrasjon at avtalen er hevet før grunnlaget er vurdert. Ikke nekt den første håndverkeren enhver mulighet til retting dersom han fortsatt har en slik rett. Og ikke bestill omfattende og kostbare arbeider fra en ny håndverker uten å dokumentere hvorfor arbeidene og kostnadene var nødvendige.

Fellesnevneren er enkel: Du må få prosjektet videre uten samtidig å ødelegge bevisene eller gi den første håndverkeren et nytt krav mot deg.

Når bør du kontakte advokat?

Det viktigste tidspunktet å få saken vurdert er ofte før du hever avtalen, før du slipper en ny håndverker inn og før feil eller uferdig arbeid rives.

Da kan kontrakten, fakturaene, tilleggskravene, betalingshistorikken og kommunikasjonen gjennomgås mens det fortsatt er mulig å påvirke saken. Det kan samtidig vurderes hva som bør fotograferes, om håndverkeren bør innkalles til en befaring og om en sakkyndig bør undersøke arbeidet.

Hos Robertsen kombinerer vi juridisk kompetanse innen entreprise, fast eiendom og kontraktsrett med praktisk erfaring fra bygg og anlegg. Vi kjenner byggeplassen og forstår håndverkerne. Når den første håndverkeren mener at arbeidet er fagmessig, mens den neste sier at alt må rives, kan vi vurdere både hva de tekniske påstandene betyr og hvilke rettslige konsekvenser de kan få.

Vi forsøker å løse saken effektivt og få prosjektet videre. Samtidig bygger vi dokumentasjonen slik at klienten ikke mister sin posisjon dersom forhandlingene ikke fører frem og saken senere må behandles rettslig.

Mange tvister kan også være omfattet av rettshjelpsdekning gjennom forsikring. På siden om våre priser, vilkår og rettshjelpsforsikring finner du mer informasjon om kostnader og forsikringsdekning.

Har håndverkeren stoppet arbeidet?

Har håndverkeren sluttet å møte opp, krever mer penger før han fortsetter eller har etterlatt et prosjekt med feil og uferdige arbeider, bør saken vurderes før en ny håndverker overtar.

Vi kan gjennomgå avtalen, betalingskravene, kommunikasjonen og situasjonen på byggeplassen og vurdere om håndverkeren bør få en siste frist, hvor mye som eventuelt kan holdes tilbake, om det foreligger grunnlag for å avslutte avtalen og hvordan en ny håndverker kan overta uten at viktige bevis eller økonomiske krav går tapt.

Jo mer som skal rives, rettes eller bygges videre, desto viktigere er det å få dette avklart før byggeplassen endres.

‍