Etter gjentatte avslag fra selgers forsikringsselskap sikret Advokatfirmaet Robertsen boligkjøperen 1 509 392,76 kroner i prisavslag og forsinkelsesrenter. Da vi tok saken videre, dokumenterte vi hvordan feil ved drenering, fuktsikring og grunnforhold hadde ført til omfattende skjulte boligskader. Finansklagenemnda ga kjøperen enstemmig medhold i at boligen hadde en vesentlig mangel, og at reklamasjonen var fremsatt i tide. Saken viser hvilken forskjell målrettet advokatarbeid og grundig teknisk dokumentasjon kan gjøre når forsikringsselskapet nekter ansvar.

Kort oppsummert: Det som først så ut som problemer med skjeve gulv og et bulende baderomsgulv, viste seg å skyldes omfattende feil ved boligen. Advokat Edvin Berger Rasmussen samlet den tekniske dokumentasjonen, imøtegikk forsikringsselskapets avslag og førte saken frem til en enstemmig avgjørelse i Finansklagenemnda. Resultatet ble over 1,5 millioner kroner utbetalt til kjøperens sak.

Fra et bulende baderomsgulv til omfattende skjulte boligskader

Kjøperen overtok en eldre enebolig i 2021. Salgsdokumentene omtalte enkelte skjevheter, aldersrelaterte forhold og et drensrør som var skiftet ved ufaglært arbeid. Da kjøperen skulle legge nytt gulv i januar 2023, oppdaget han betydelige skjevheter. Han reklamerte til selgers forsikringsselskap, men fikk avslag.

Samtidig begynte gulvbelegget på badet å løsne og bule opp. Siden kjøperen hadde fått utført gulvarbeider etter overtakelsen, ble det først undersøkt om skaden skyldtes håndverkeren. Den første skaderapporten pekte også mot en mulig håndverkerreklamasjon. Kjøperen hadde dermed ikke et klart grunnlag for å knytte baderomsproblemet til et mulig ansvar hos selgeren.

Drensrøret som endret hele saken

Under gravearbeider i hagen i mai 2024 ble det oppdaget et drensrør som lå svært grunt. Rørinspeksjon i juli viste at røret hadde feil fall og endte rett i massene, uten fungerende utløp. Dette ga grunnlag for å undersøke sammenhengen mellom dreneringen, fuktproblemene og skjevhetene i boligen.

Senere sakkyndige vurderinger beskrev mangelfull drenering, ugunstige terrengforhold, mangler ved fuktsikringen og grunnforhold som kunne bidra til setninger. Skadebildet var langt mer omfattende enn et løst gulvbelegg eller normalt vedlikeholdsbehov. Ved fukt og vannskade etter boligkjøp kan det være avgjørende å finne årsaken, ikke bare behandle symptomene.

Forsikringsselskapet mente kjøperen hadde reklamert for sent

Forsikringsselskapet anførte at kjøperen kjente til fuktproblemene allerede i 2023, mens reklamasjonen om det sammensatte skadebildet først kom sommeren 2024. Det ble også anført at kjøperen hadde vært passiv, og at risikoen for skjevheter og ufaglært drensarbeid var omtalt i salgsdokumentene.

Da Advokatfirmaet Robertsen kom inn i saken i august 2024, ble en sentral oppgave å dokumentere hendelsesforløpet. Advokat Edvin Berger Rasmussen arbeidet med å systematisere reklamasjonene, korrespondansen med håndverkeren, rørinspeksjonen og de sakkyndige vurderingene. Argumentasjonen viste forskjellen mellom tidspunktet da kjøperen oppdaget enkelte symptomer, og da han hadde grunnlag for å se den mulige sammenhengen og selgers ansvar.

Finansklagenemnda ga kjøperen medhold i at reklamasjonen var rettidig. Nemnda beskrev spørsmålet som krevende, men la vekt på at det først ved funnet av drensrøret og undersøkelsene i 2024 var reelle forutsetninger for å forstå den komplekse sammenhengen. Heller ikke innsigelsen om passivitet førte frem.

Avgjørelsen illustrerer hvorfor reklamasjonsfristen ved boligkjøp må vurderes konkret. Kjøpere bør likevel reklamere så snart det foreligger tilstrekkelig grunnlag, og ikke vente unødvendig på fullstendige undersøkelser.

Hvorfor ble skadene ansett som en vesentlig mangel?

Boligen ble solgt «som den er» i 2021. Saken ble derfor vurdert etter avhendingslova slik den gjaldt før lovendringen 1. januar 2022. Forsikringsselskapet mente skadene var påregnelige på grunn av boligens alder og opplysningene som var gitt ved salget.

Nemnda var uenig. Den la til grunn at skadene gikk vesentlig lenger enn normal elde og slitasje. Saken gjaldt blant annet drensarbeider uten funksjon, mangelfull fuktsikring, terrengforhold og setninger. De generelle risikoopplysningene dekket ikke det omfattende skadebildet som senere ble avdekket.

Advokatarbeidet ga gjennomslag etter gjentatte avslag

I mars 2026 fikk kjøperen delvis medhold i Finansklagenemndas sekretariat. Forsikringsselskapet fastholdt sine innsigelser og brakte saken videre til nemnda. Advokatfirmaet supplerte argumentasjonen gjennom prosesskriv og ytterligere teknisk dokumentasjon om dreneringen, skadeårsakene og utbedringskostnadene.

Den 5. august 2026 traff Finansklagenemnda Eierskifte en enstemmig avgjørelse. Nemnda konkluderte med rettidig reklamasjon, at kravet ikke var tapt ved passivitet, og at det forelå en vesentlig mangel. Kjøperen hadde dermed fått gjennomslag i sentrale spørsmål som forsikringsselskapet tidligere hadde brukt som grunnlag for å avvise ansvar.

Prisavslag på 1,2 millioner kroner og over 309 000 kroner i renter

Nemnda fastsatte prisavslaget til 1 200 000 kroner med tillegg av forsinkelsesrenter. Kjøperen hadde krevd et høyere beløp, men nemnda mente at dokumentasjonen av de samlede utbedringskostnadene foreløpig var for usikker. Den tilkjente heller ikke de fremsatte beløpene for midlertidig bolig og sakskostnader på det foreliggende grunnlaget.

Dette viser betydningen av å skille mellom prisavslag og erstatning ved boligkjøp. Selv om det er fastslått at boligen har en mangel, må størrelsen på de enkelte kravene dokumenteres.

Nemnda la også til grunn at reklamasjonen av 27. juli 2024 var et påkrav som ga grunnlag for forsinkelsesrenter fra 30 dager senere. Advokatfirmaet krevde deretter utbetaling som deloppgjør. I oktober 2026 bekreftet forsikringsselskapet betalingen. Oppgjøret var 1 200 000 kroner i prisavslag og 309 392,76 kroner i renter, til sammen 1 509 392,76 kroner. Beløpet ble innbetalt til advokatfirmaets klientkonto.

Saken er ikke avsluttet

Betalingen ble uttrykkelig krevd og mottatt som et deloppgjør uten at kjøperen frafalt ytterligere krav. Etter nemndsavgjørelsen har Advokatfirmaet Robertsen fulgt opp saken med nye byggtekniske vurderinger og prisdokumentasjon. Materialet indikerer at nødvendig utbedring kan koste vesentlig mer enn beløpet nemnda fastsatte.

Nemnda hadde selv påpekt at ytterligere pristilbud kunne bidra til å avklare om det var grunnlag for et høyere prisavslag. De nye kostnadsanslagene innebærer imidlertid ikke at et høyere krav er rettslig fastslått. Spørsmålet om ytterligere prisavslag og erstatning er fortsatt uavklart.

Hva kan andre boligkjøpere lære av saken?

Et avslag fra boligselgerforsikringen betyr ikke nødvendigvis at kravet er uten grunnlag. Ved sammensatte skader kan en presis tidslinje, riktig årsaksutredning og grundig dokumentasjon etter boligskade ha stor betydning for både ansvar og kravets størrelse.

Advokatfirmaet Robertsen bistår boligkjøpere med å vurdere forsikringsavslag, dokumentere mangler og fremme krav. Har du fått avslag på krav om skjulte boligskader, kan du lese mer om vår advokatbistand ved boligkjøp og mangler eller ta kontakt for en konkret vurdering.

Vanlige spørsmål

Kan jeg reklamere når årsaken til skaden først oppdages senere?

Ja, det kan være mulig. Fristen vurderes ut fra når kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Ved sammensatte skader kan senere fagkyndige funn få betydning. Reklamer likevel så snart det foreligger tilstrekkelig grunnlag.

Kan opplysninger om skjevheter i tilstandsrapporten hindre et krav?

Ja, slike opplysninger kan begrense kjøperens rettigheter, men er ikke alltid avgjørende. Det må vurderes om opplysningene faktisk dekket feilen og det skadeomfanget som senere ble avdekket.

Hvorfor fikk kjøperen ikke hele beløpet han krevde?

Nemnda fant ikke tilstrekkelig dokumentasjon for et høyere prisavslag. Kravene om midlertidig bolig og sakskostnader ble heller ikke tilkjent på det foreliggende grunnlaget.

Er saken avsluttet når forsikringsselskapet har betalt?

Nei, ikke nødvendigvis. I denne saken ble betalingen mottatt som et deloppgjør med uttrykkelig forbehold om ytterligere krav. Den videre økonomiske tvisten er fortsatt uavklart.