Hva bør kjøper undersøke før kjøp av næringseiendom?

Før kjøp av næringseiendom bør kjøper undersøke langt mer enn pris, leieinntekter og byggets synlige tilstand. Det må blant annet avklares om dagens bruk er lovlig, om bygg og ombygginger er godkjent, hva reguleringsplanen tillater, hvilke rettigheter og heftelser som gjelder, hva leiekontraktene faktisk gir av inntekter og forpliktelser, og hvilke tekniske investeringer som kan komme. Deretter må risikoen som avdekkes enten fjernes, prises eller reguleres i kjøpekontrakten før avtalen blir bindende.

Det sentrale skillet går mellom å oppdage risiko og å regulere risiko. At due diligence avdekker et problem betyr ikke nødvendigvis at kjøpet bør stanses. Men kjøper må forstå hva problemet består i, hvor stor økonomisk betydning det kan få og hvem som skal bære risikoen dersom det ikke blir løst.

Ved kjøp og salg av næringseiendom bistår Advokatfirmaet Robertsen blant annet med gjennomgang av eiendommens juridiske status, leieforhold, offentlige tillatelser, rettigheter og kjøpekontrakt. Slike undersøkelser bør gjøres før pris og kontraktsvilkår låses. Robertsens egen fagområdeside fremhever nettopp at due diligence må vurderes opp mot eiendommens bruksformål, utviklingsmuligheter og økonomiske risiko, ikke bare bestå i innsamling av dokumenter.

Hvordan kontrollerer kjøper at bygget og dagens bruk er lovlig?

Kjøper bør sammenholde den faktiske bruken av eiendommen med godkjente tegninger, byggetillatelser og andre dokumenter i kommunens byggesaksarkiv. At et lokale i dag brukes som kontor, serveringssted, verksted eller lager betyr ikke i seg selv at denne bruken er offentligrettslig godkjent.

Direktoratet for byggkvalitet understreker at det er søknadspliktig bruksendring når et bygg eller en del av et bygg tas i bruk til noe annet enn det som følger av tillatelsen eller lovlig etablert bruk. Dette kan gjelde selv om det ikke utføres fysiske byggearbeider. Direktoratet peker samtidig på kommunens byggesaksarkiv og de sist godkjente plantegningene som sentrale kilder for å finne ut hva bygningen faktisk er godkjent brukt til.

For en profesjonell kjøper er derfor spørsmålet ikke bare «hva brukes bygget til i dag?», men «hvilken bruk er godkjent, og samsvarer den med den virksomheten og de leieinntektene investeringen bygger på?».

Et lagerbygg som i praksis inneholder store kontorarealer, et industrilokale som er tatt i bruk til publikumsrettet virksomhet eller et næringslokale som er bygget vesentlig om uten dokumenterte tillatelser, kan utløse helt andre vurderinger enn den fysiske befaringen alene tilsier.

Det er i slike situasjoner at juridisk gjennomgang av plan- og bygningsrettslige forhold kan avdekke risiko som ikke nødvendigvis kommer frem av regnskap, takst eller teknisk tilstandsrapport. Advokatfirmaet Robertsen arbeider blant annet med bruksendringer, ulovlige tiltak, byggesaker, pålegg og andre offentligrettslige spørsmål som påvirker hvordan en eiendom faktisk kan brukes.

Hvorfor må ferdigattest, midlertidig brukstillatelse og byggesaksarkivet undersøkes?

Disse dokumentene viser hvilke tiltak kommunen har behandlet og hva som formelt er godkjent, men de må leses i sammenheng med resten av byggesaken.

Utgangspunktet etter plan- og bygningsregelverket er at søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest. Midlertidig brukstillatelse er en unntaksordning hvor det kan gjenstå arbeider som senere skal ferdigstilles. Departementet har fremhevet at ferdigattesten markerer den formelle avslutningen av byggesaken, mens en midlertidig brukstillatelse skal identifisere gjenstående arbeider og ha en frist for ferdigstillelse.

For kjøper bør derfor en midlertidig brukstillatelse føre til flere spørsmål: Hva gjenstod da tillatelsen ble gitt? Er arbeidene senere ferdigstilt? Er det søkt om ferdigattest? Finnes det senere endringstillatelser? Er faktisk utførelse i samsvar med de godkjente tegningene?

Også der ferdigattest foreligger bør selve byggesaksarkivet gjennomgås hvis eiendommens lovlige bruk eller utviklingsmulighet er viktig for investeringen. Ferdigattesten bør ikke brukes som erstatning for å kontrollere hva kommunen faktisk har godkjent.

Hvordan avdekker man ulovlige tiltak eller ulovlige bruksendringer?

Den mest effektive metoden er å sammenholde tre bilder av eiendommen: det som er godkjent, det som faktisk er bygget og det eiendommen faktisk brukes til.

Kjøper bør derfor gå gjennom godkjente plantegninger, fasadetegninger, situasjonsplaner og vedtak og sammenholde dem med befaring og dagens bruk. Forskjeller bør undersøkes nærmere.

Typiske spørsmål kan være om mesaniner, ekstra kontorer, inngangspartier, tekniske rom, parkeringsarealer, påbygg eller andre arealer finnes på de godkjente tegningene. Det samme gjelder om et lokale faktisk brukes til det formålet kommunen har godkjent.

Hvis det avdekkes et avvik, bør man ikke automatisk konkludere med at forholdet er ulovlig. Det kan finnes senere tillatelser eller eldre lovlig etablert bruk som ikke fremgår av dokumentene som først er gjort tilgjengelige. Men avviket må avklares før kjøper priser eiendommen som om forholdet er uproblematisk.

Robertsen har lang erfaring med nettopp slike plan- og bygningsrettslige spørsmål. Den erfaringen er relevant i en transaksjon fordi det ofte må skilles mellom et dokumentasjonsproblem som relativt enkelt kan ryddes opp i, og et reelt offentligrettslig avvik som kan kreve ny søknad, dispensasjon, ombygging eller i verste fall endring av bruken.

Hva kan reguleringsplanen bety for dagens bruk og fremtidig utvikling?

Reguleringsplanen kan være avgjørende for om kjøpers utviklingsplan faktisk lar seg gjennomføre. En investering bør derfor ikke prises ut fra en antatt utviklingsmulighet uten at plangrunnlaget er undersøkt.

En vedtatt reguleringsplan fastsetter fremtidig arealbruk og er bindende for nye tiltak og utvidelser av eksisterende tiltak. Også bruksendringer må vurderes mot planens arealformål og bestemmelser.

Kjøper bør derfor undersøke både gjeldende reguleringsplan, kommuneplan og relevante bestemmelser. Det kan blant annet være begrensninger knyttet til formål, høyder, utnyttelse, byggegrenser, parkering eller rekkefølgekrav.

Det er også viktig å skille mellom dagens lovlige bruk og fremtidig utviklingsrett. At et eksisterende bygg lovlig brukes som lager, betyr ikke nødvendigvis at kommunen vil tillate at eiendommen bygges om til kontor, handel eller annen virksomhet.

Hvordan bør kjøper undersøke muligheten for ombygging, utvidelse eller endret bruk?

Kjøper bør teste den konkrete forretningsplanen mot eiendommens juridiske rammer før verdien av utviklingsmuligheten tas inn i kjøpesummen.

Hvis investeringscaset forutsetter et påbygg, større kontorandel, etablering av servering, flere parkeringsplasser eller annen endret bruk, bør det undersøkes om dette kan gjennomføres innenfor gjeldende plan og eksisterende tillatelser.

Dersom tiltaket krever dispensasjon eller ny regulering, bør kjøper være klar over at dette ikke er det samme som en eksisterende utviklingsrett. Muligheten kan fortsatt være kommersielt interessant, men usikkerheten må prises og eventuelt gjenspeiles i kontrakten.

Det er nettopp her en juridisk analyse skiller seg fra en ordinær teknisk gjennomgang. En arkitekt eller teknisk rådgiver kan vise hva som fysisk kan bygges. Den offentligrettslige analysen skal avklare om det faktisk kan godkjennes.

Hvilke servitutter, adkomstrettigheter og andre heftelser må undersøkes?

Kjøper bør ikke nøye seg med overskriftene i grunnboksutskriften. De underliggende tinglyste dokumentene må leses når rettigheten kan ha betydning for drift, utvikling eller verdi.

Kartverket beskriver grunnboken som det offentlige registeret over tinglyste rettigheter og heftelser i fast eiendom. En viktig detalj er at grunnboksbladet først og fremst viser forpliktelsene som hefter på den aktuelle eiendommen. Rettigheter som eiendommen selv har fått over en annen eiendom, må normalt undersøkes på grunnboksbladet til eiendommen som har avgitt rettigheten.

Dette kan være avgjørende for eksempel ved adkomst, parkering, ledninger, varelevering eller bruk av fellesarealer.

En formulering som «bestemmelse om veg» i grunnboken forteller heller ikke nødvendigvis om retten gjelder all næringstrafikk, hvor veien ligger, hvem som har vedlikeholdsansvaret eller om retten er tilstrekkelig for en planlagt utvidelse av virksomheten. Det krever gjennomgang av selve dokumentet og ofte også eiendommens historikk.

Hva bør kjøper undersøke i eksisterende næringsleiekontrakter?

Kjøper bør kontrollere om leiekontraktene faktisk gir den inntekten og risikoprofilen som eiendommen er priset på.

Det innebærer blant annet å gjennomgå avtalt leie, gjenstående leietid, opsjoner, reguleringsmekanismer, felleskostnader, sikkerheter, vedlikeholdsansvar, eventuelle utleierforpliktelser, særskilte leietakertilpasninger og andre rettigheter som kan påvirke fremtidig bruk av arealene. Sideavtaler og senere endringer bør også innhentes.

Når leieporteføljen vurderes, bør den juridiske gjennomgangen av næringsleie og leiekontrakter ses sammen med den økonomiske analysen. Robertsens side om næringsleie bekrefter at firmaet bistår gårdeiere og leietakere med leiekontrakter og mislighold i næringsforhold.

Hvordan påvirker leieavtalene eiendommens verdi og kontantstrøm?

Leiekontraktene er ofte selve grunnlaget for den verdien kjøper betaler for. Derfor må kontraktsfestet kontantstrøm skilles fra antatt kontantstrøm.

En høy oppgitt årsleie er mindre verdt dersom viktige avtaler snart utløper, leietaker har gunstige oppsigelsesmuligheter, store kostnader ligger på utleier eller det allerede foreligger mislighold eller uenighet.

Tilsvarende kan en leieavtale inneholde opsjoner eller andre rettigheter som begrenser kjøpers planer om ombygging eller annen bruk av eiendommen.

Robertsen fremhever på sin side om næringseiendom at blant annet leieperiode, opsjoner, regulering, felleskostnader, vedlikeholdsansvar og sikkerhet kan få direkte betydning for eiendommens risikoprofil og verdi.

Hva bør undersøkes om teknisk tilstand og fremtidig vedlikeholdsbehov?

Kjøper bør få et realistisk bilde av både dagens tekniske tilstand og investeringene som sannsynligvis kommer etter overtakelsen.

Det er særlig relevant å undersøke tak og fasader, ventilasjon, elektriske anlegg, brannsikkerhet, varme og kjøling, heiser, drenering og andre kostnadstunge bygningsdeler og installasjoner. For eldre eller ombygde eiendommer kan det også være nødvendig å undersøke om dagens tekniske løsning samsvarer med godkjent utførelse og bruk.

Den tekniske og juridiske gjennomgangen bør derfor ikke foregå i hvert sitt spor. Hvis teknisk rådgiver eksempelvis avdekker en omfattende ombygging, kan det utløse behov for juridisk kontroll av byggesaken. Dersom juristen finner en midlertidig brukstillatelse med gjenstående arbeider, kan dette igjen utløse behov for tekniske undersøkelser.

Robertsens erfaring innen eiendom, bygg og kontraktsrett gir et praktisk grunnlag for å se nettopp sammenhengen mellom byggets faktiske forhold, offentlige krav og den kontraktsmessige risikofordelingen.

Hva skjer dersom due diligence avdekker et problem?

Et avvik bør først analyseres og verdsettes. Deretter kan kjøper ta stilling til om risikoen er akseptabel, må reduseres eller gjør at investeringen ikke lenger er interessant.

Det kan for eksempel vise seg at et areal brukes uten dokumentert bruksendring. Før kjøper trekker seg, bør det avklares om bruken allerede har et lovlig grunnlag, om den kan godkjennes i ettertid, hva en eventuell søknadsprosess vil kreve og hvilke kostnader eller driftsbegrensninger som kan oppstå.

Først når risikoen er forstått, kan den reguleres på en fornuftig måte.

Dette skillet er viktig. Due diligence skal ikke bare produsere en liste med «røde flagg». Den skal gi beslutningstakerne et grunnlag for å vurdere den økonomiske og juridiske betydningen av hvert funn.

Når bør risiko håndteres gjennom pris, forbehold, garanti eller tilbakehold?

Valg av kontraktsmekanisme bør tilpasses den konkrete risikoen. En kjent og tallfestbar kostnad kan ofte håndteres annerledes enn en usikker offentligrettslig prosess.

Hvis kjøper vet at taket må skiftes for fem millioner kroner, kan pris være et naturlig forhandlingsspørsmål. Hvis kjøpet derimot forutsetter at en bestemt offentlig tillatelse oppnås, kan et forbehold eller en betingelse for gjennomføring være mer relevant.

Dersom selger sitter nærmest informasjonen om et bestemt forhold, kan en konkret garanti være viktig. Er det allerede avdekket en spesifikk risiko, bør partene vurdere om en særskilt bestemmelse om ansvar eller økonomisk dekning gir bedre beskyttelse enn en generell garanti.

Tilbakehold kan være aktuelt der et identifisert forhold skal avklares eller utbedres av selger, og kjøper trenger reell sikkerhet for at dette skjer.

Poenget er at kontrakten må svare på det due diligence faktisk har avdekket. Det er liten verdi i en omfattende undersøkelse dersom kjente risikoforhold deretter forsvinner inn i generelle standardformuleringer.

Hvilken betydning har det at kjøper er profesjonell og har undersøkt eiendommen?

Det kan få stor betydning for hvilke krav kjøper senere kan gjøre gjeldende, men profesjonell status innebærer ikke i seg selv at enhver risiko automatisk går over på kjøper.

Avhendingslova gjelder også salg mellom næringsdrivende, men lovens ordning er i utgangspunktet fravikelig ved avtale når ikke annet er særskilt bestemt. Det betyr at kjøpekontrakten får særlig stor betydning i profesjonelle eiendomstransaksjoner.

Avhendingslova § 3-10 bygger samtidig på at kjøper ikke kan gjøre gjeldende som mangel forhold kjøper kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. Dersom kjøper faktisk har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn har unnlatt å følge selgers oppfordring om undersøkelse, kan også det kjøper burde ha oppdaget få betydning. Forarbeidene understreker samtidig at bestemmelsen ikke etablerer en generell undersøkelsesplikt alene.

I en profesjonell transaksjon kommer kontrakten i tillegg. Partene kan regulere betydningen av datarommet, gjennomført due diligence, selgers garantier, kjøpers kunnskap og spesifikke opplysninger på en måte som får stor betydning ved en senere tvist.

For kjøper er den praktiske konsekvensen klar: Dersom et problem er synlig i dokumentene før signering, bør det avklares og reguleres da. Det er langt mer usikkert å kjøpe først og forsøke å plassere risikoen hos selger etterpå.

Dette bør være avklart før kjøpekontrakten signeres

Før kjøpekontrakten blir bindende bør kjøper vite hvilken bruk av eiendommen som faktisk er lovlig, hvilke tiltak kommunen har godkjent, om ferdigattester og brukstillatelser samsvarer med dagens bygg, og om byggesaksarkivet inneholder avvik eller uavklarte forhold.

Gjeldende planstatus og realistiske utviklingsmuligheter bør være vurdert. Grunnbok og relevante tinglyste dokumenter bør være gjennomgått slik at adkomst, parkering, ledningsrettigheter, bruksretter og andre heftelser er forstått. Leiekontraktene må gi det inntektsgrunnlaget kjøper har lagt til grunn, og forventet teknisk vedlikehold og nødvendige investeringer bør være reflektert i regnestykket.

Til slutt må gjenværende risiko være håndtert i selve avtalen. Det kan skje gjennom kjøpesummen, betingelser for gjennomføring, garantier, særskilte ansvarsbestemmelser, krav om utbedring eller tilbakehold. Den riktige løsningen avhenger av hva som er avdekket og hvem som mest effektivt kan kontrollere risikoen.

Advokatfirmaet Robertsen kan bistå profesjonelle kjøpere med juridisk due diligence og med å omsette funnene fra gjennomgangen til konkrete bestemmelser i kjøpekontrakten før bindende avtale inngås.

6. FAQ

Hvordan finner kjøper ut hva en næringseiendom lovlig kan brukes til?

Kjøper bør kontrollere godkjente tegninger og vedtak i kommunens byggesaksarkiv og sammenholde disse med faktisk bruk og gjeldende plan. Dagens bruk er ikke i seg selv dokumentasjon på at bruken er godkjent.

Er manglende ferdigattest alltid et tegn på at bygget er ulovlig?

Nei. Manglende ferdigattest må vurderes ut fra byggets alder og byggesakens historikk. Men for nyere søknadspliktige tiltak er fravær av ferdigattest eller uavklarte forhold i en midlertidig brukstillatelse noe kjøper bør undersøke før avtalen inngås.

Bør kjøper trekke seg hvis due diligence avdekker ulovlige forhold?

Ikke nødvendigvis. Først bør det avklares hva avviket består i, om det kan lovliggjøres, hva det vil koste og hvilken betydning det har for bruk og verdi. Deretter kan risikoen enten føre til at kjøpet stanses eller håndteres gjennom pris og kjøpekontrakt.

Kan en profesjonell kjøper reklamere på et forhold som stod i dokumentene før kjøpet?

Det kan bli vanskelig dersom kjøper kjente eller måtte kjenne til forholdet, eller forholdet omfattes av risiko kjøper uttrykkelig har overtatt i kontrakten. Den konkrete kjøpekontrakten og due diligence prosessen må derfor vurderes samlet.

‍