Ja, byggherren kan måtte betale for tilleggsarbeid selv om det ikke finnes en signert endringsordre. Manglende skriftlig bestilling er viktig, særlig i kontrakter med strenge regler om endringer og varsling, men avgjør ikke nødvendigvis spørsmålet alene. Først må det avklares hva som lå i den opprinnelige kontrakten, om byggherren faktisk påla eller ba om en endring, hvem som ga instruksen, om entreprenøren varslet riktig og hvilken dokumentasjon som finnes.

Dette er særlig viktig ved NS 8405, NS 8406 og NS 8407. Standard Norge beskriver NS 8405 som en kontrakt for prosjekter med behov for strengt formaliserte varslingsprosedyrer, mens NS 8406 er beregnet for prosjekter der behovet for slike prosedyrer er mindre. NS 8407 gjelder totalentrepriser, der totalentreprenøren har hele eller vesentlige deler av ansvaret for både prosjektering og utførelse.

Kort oppsummert må man skille mellom fire spørsmål: Var arbeidet allerede inkludert i kontrakten? Forelå det en instruks eller bestilling som endret ytelsen? Ble krav og konsekvenser varslet slik kontrakten krever? Kan entreprenøren dokumentere hva som ble gjort og hva det kostet? Det er ofte svarene på disse spørsmålene, ikke mangelen på én signatur, som avgjør tvisten.

Kan entreprenøren få betalt for tilleggsarbeid uten signert endringsordre?

Ja, det kan være mulig. En signert endringsordre gir det klareste beviset, men en entreprisesak kan ikke alltid avgjøres ved bare å lete etter et dokument med overskriften «endringsordre».

I et byggeprosjekt kan endringer oppstå gjennom reviderte tegninger, instrukser fra byggherren, avklaringer på byggemøter eller andre styringssignaler under gjennomføringen. Spørsmålet blir da om dette faktisk innebar et avvik fra den ytelsen entreprenøren opprinnelig hadde påtatt seg, og om entreprenøren håndterte situasjonen i samsvar med kontraktens regler.

Høyesterett slo i 2025 fast, i en sak om NS 8407, at endringsbegrepet gjelder pålegg fra byggherren som innebærer et avvik fra det opprinnelig avtalte, herunder inngrep i entreprenørens avtalte valgfrihet. Det sentrale utgangspunktet er dermed fortsatt kontrakten og forskjellen mellom den avtalte ytelsen og det byggherren senere krever utført.

Det er derfor risikabelt for byggherren å bygge hele innsigelsen på at «vi signerte aldri noen endringsordre». Samtidig er det like risikabelt for entreprenøren å anta at ethvert merarbeid automatisk gir krav på merbetaling.

Hva regnes egentlig som et tilleggsarbeid eller en endring?

Et tilleggsarbeid må som utgangspunkt ligge utenfor det arbeidet entreprenøren allerede er forpliktet til å levere etter kontrakten. Det første spørsmålet er derfor ikke hva arbeidet kostet, men hva entreprenøren faktisk hadde påtatt seg.

Her må hele kontraktsgrunnlaget undersøkes. Beskrivelsen, tegningene, tilbudet, prisskjemaet, eventuelle forbehold, referater og andre kontraktsdokumenter kan ha betydning.

Høyesteretts praksis viser hvorfor denne analysen må gjøres konkret. I HR 2012 2126 A var spørsmålet om en bestemt kostnad allerede fulgte av entreprenørens kontraktsforpliktelse. Høyesterett la vekt på ordlyden sett i sammenheng med konkurransegrunnlagets oppbygging og system. I HR 2019 830 A fikk entreprenøren derimot medhold i et krav om vederlagsjustering fordi en opplysning i konkurransegrunnlaget innebar en prosjekteringsfeil som byggherren bar risikoen for.

At entreprenøren bruker flere timer eller får større kostnader enn forventet, betyr altså ikke i seg selv at det foreligger et tillegg. Man må finne årsaken til merkostnaden og plassere risikoen etter kontrakten.

I en totalentreprise etter NS 8407 er dette skillet særlig viktig. Høyesterett presiserte i 2025 at merarbeid som skyldes forhold byggherren har risikoen for, ikke nødvendigvis er en «endring» i standardens snevre endringsbegrep. Slike forhold kan likevel gi økonomiske rettigheter på annet kontraktsgrunnlag.

Hva gjelder dersom byggherren muntlig ba entreprenøren utføre arbeidet?

En muntlig instruks kan være svært relevant, men entreprenøren bør ikke basere betalingskravet på den muntlige samtalen alene.

Først må det vurderes hvem som ga instruksen og hvilken myndighet vedkommende hadde. Deretter må man se på hva som faktisk ble sagt. Var dette en bestilling av et annet eller større arbeid, en praktisk avklaring av den eksisterende kontrakten eller bare en diskusjon om en mulig løsning?

Kontraktens form og varslingsregler må deretter kontrolleres. Dette er særlig viktig under NS 8405, som nettopp er utviklet for kontraktsforhold der det er behov for formaliserte varsler med strenge konsekvenser dersom reglene ikke følges.

I praksis bør entreprenøren derfor bekrefte en muntlig instruks skriftlig med en gang. En kort melding som beskriver hvem som ba om hva, hvorfor entreprenøren mener arbeidet ligger utenfor kontrakten og at det vil bli krevd vederlagsjustering, kan få stor betydning dersom partene senere blir uenige.

For byggherren er lærdommen den samme fra motsatt side. Personer som deltar i prosjektstyringen bør vite hvilken fullmakt de har, og hva som skal skje dersom de ønsker en løsning som avviker fra kontrakten.

Hva hvis arbeidet fremgår av tegninger, byggemøter eller løpende instruksjoner?

Tegninger, byggemøtereferater og løpende instruksjoner kan bli helt sentrale dersom det ikke finnes en formell endringsordre.

En revidert tegning kan for eksempel vise at entreprenøren er blitt bedt om å bygge noe annet enn det opprinnelige tegningsgrunnlaget viste. Et byggemøtereferat kan dokumentere at byggherren ba om en bestemt løsning. En serie eposter kan vise både når endringen oppstod og at byggherren visste at entreprenøren anså arbeidet som et tillegg.

Men dokumentet må alltid forstås i sammenheng med kontrakten. En ny tegning er ikke nødvendigvis en endring. Den kan bare være en detaljering av noe entreprenøren allerede skulle levere.

Dette er en av grunnene til at entreprisejuss ofte krever forståelse for hvordan et prosjekt faktisk gjennomføres. Når Advokatfirmaet Robertsen bistår med entreprise og håndverkertvister, gjennomgår vi derfor ikke bare kontrakten isolert. Vi ser på tilbud, tegninger, beskrivelser, endringsmeldinger, referater og den faktiske gjennomføringen av prosjektet. Robertsen bistår både byggherrer og entreprenører med slike tvister.

Hva skjer dersom entreprenøren ikke varslet kravet i tide?

For sen varsling kan i enkelte kontrakter føre til at entreprenøren mister et ellers berettiget krav. Det er derfor ikke tilstrekkelig bare å bevise at det ble utført merarbeid.

Her er det viktig å kontrollere akkurat hvilken kontrakt partene har inngått og om standarden er endret gjennom særlige kontraktsbestemmelser.

NS 8405 er uttrykkelig beregnet på prosjekter med formaliserte varslingsregler og strenge konsekvenser ved manglende varsling. NS 8406 er konstruert for kontraktsforhold der behovet for slike strenge prosedyrer er mindre. Det er derfor feil å behandle varslingsspørsmålet likt uten først å identifisere kontrakten.

Også NS 8407 inneholder frister som kan få avgjørende betydning for krav. Hvor alvorlig dette kan være illustreres av HR 2023 766 A. Saken gjaldt en regel i NS 8407 om at avslåtte krav på vederlagsjustering må følges opp med ordinær rettergang innen en bestemt frist etter overtakelsen. Høyesterett behandlet nettopp spørsmålet om entreprenøren hadde tapt krav fordi fristen ikke var fulgt korrekt.

Poenget er praktisk: Entreprenøren bør varsle når grunnlaget for kravet oppstår, ikke samle opp uavklarte tillegg til sluttoppgjøret. Byggherren bør på sin side reagere konkret på varsler og ikke la uenigheter bli liggende ubesvart gjennom resten av prosjektet.

Hvilken betydning har epost, byggemøtereferater, timelister, bilder, tegninger og fakturaer?

Dokumentasjonen kan avgjøre både om det foreligger et tillegg, hvem som bestilte det og hvor stort betalingskravet er.

De ulike dokumentene beviser forskjellige deler av saken. Epost og byggemøtereferater kan vise hvem som ga instruksen og når. Tegninger kan vise forskjellen mellom opprinnelig og faktisk utførelse. Bilder kan dokumentere hvilke arbeider som faktisk ble gjennomført. Timelister, materialbilag og underentreprenørfakturaer kan underbygge kostnadene. Endringsmeldinger kan vise at byggherren ble gjort oppmerksom på at entreprenøren krevde merbetaling.

Dokumentasjonen bør også kobles til det konkrete tillegget. Hundrevis av timelister er mindre nyttige dersom det ikke kan forklares hvilke timer som gjelder endringen.

Dette samsvarer med Høyesteretts tilnærming i entreprisetvister om økonomiske krav. I HR 2019 1225 A understreket Høyesterett, i en sak om merutgifter ved plunder og heft, betydningen av konkrete bevis for hvilke arbeidsoperasjoner som var påvirket og hvilke merkostnader dette hadde medført.

Det er også her Robertsens praktiske byggfaglige erfaring kan ha betydning. Advokat Geir Hansen har fagbrev, mesterbrev og mange års erfaring som utførende og prosjekterende håndverker. I en tvist om tillegg gjør praktisk byggeforståelse det lettere å vurdere om en ny tegning faktisk endret utførelsen, om timene fremstår realistiske, hva som måtte gjøres på byggeplassen og hvilke dokumenter som normalt burde finnes.

Kan byggherren nekte betaling fordi dokumentasjonen er mangelfull?

Mangelfull dokumentasjon kan gi byggherren grunnlag for å holde tilbake betaling, men det er ikke nødvendigvis det samme som at selve vederlagskravet aldri har eksistert.

Dette skillet er viktig.

Høyesteretts avgjørelse om Nye Jordal Amfi fra 2025 gir konkret veiledning. Etter NS 8407 punkt 27.4 skal faktureringen spesifiseres og dokumenteres. Høyesterett uttalte at manglende oppfyllelse av dette i utgangspunktet gir byggherren rett til å holde beløpet tilbake. Retten knyttet også dette til spørsmålet om forsinkelsesrenter. Samtidig må byggherren gjøre rimelige anstrengelser for å få forholdet avklart, normalt ved å fremme innsigelser innen betalingsfristen.

En byggherre som mottar en faktura på flere millioner kroner merket bare «tilleggsarbeider», bør derfor kreve spesifikasjon. Men innsigelsen bør være konkret. Hvis deler av kravet er godt dokumentert og andre deler ikke er det, bør disse skilles.

Hvordan bør entreprenøren håndtere et tillegg mens prosjektet fortsatt pågår?

Entreprenøren bør sikre kontraktsposisjonen samtidig som arbeidet og dokumentasjonen fortsatt er fersk.

Først bør det avklares hvilken instruks eller hendelse som har utløst tillegget. Deretter bør entreprenøren skriftlig identifisere hvorfor forholdet ligger utenfor kontrakten og varsle om økonomiske og eventuelle fremdriftsmessige konsekvenser i samsvar med den aktuelle kontrakten.

Utførelsen bør så dokumenteres fortløpende. Timer, materialer, maskinbruk, underentreprenører, bilder og andre kostnader bør kunne knyttes til den konkrete endringen. Dersom prisen ikke kan fastsettes straks, bør entreprenøren likevel ikke vente med å varsle selve grunnlaget for kravet.

Det viktigste er å unngå at et tillegg som alle på byggeplassen kjenner til i oktober, først blir presentert som et pengekrav i sluttoppgjøret flere måneder senere.

Hva bør byggherren gjøre dersom det kommer et stort tilleggskrav i sluttoppgjøret?

Byggherren bør verken avvise kravet automatisk fordi det mangler en signert endringsordre eller betale det uten en systematisk kontroll.

Først bør hvert tillegg holdes opp mot det opprinnelige kontraktsomfanget. Deretter bør byggherren undersøke hva som utløste arbeidet, hvem som eventuelt ga instruksen, når entreprenøren varslet og om byggherren tidligere har akseptert eller bestridt kravet.

Neste spørsmål er beløpet. Timelister, fakturaer, materialbruk, avtalte priser og eventuelle enhetspriser må kontrolleres. Det bør også undersøkes om den påståtte merkostnaden faktisk skyldes endringen, eller om deler av kostnaden uansett lå i entreprenørens opprinnelige kontraktsforpliktelse.

En slik gjennomgang gjør det mulig å skille mellom krav som bør betales, krav som bør forhandles og krav som bør bestrides.

Hvordan vurderes slike krav dersom saken ender i rettslig tvist?

Retten vil normalt måtte rekonstruere prosjektet: Hva var avtalt, hva skjedde senere, hvem sa hva, hvilke varsler ble sendt, hva ble faktisk bygget og hvilken økonomisk konsekvens fikk dette?

Da blir den samtidige dokumentasjonen ofte langt viktigere enn partenes forklaringer flere år senere. Kontraktsdokumenter, reviderte tegninger, referater, epost, endringsmeldinger, prosjektregnskap, timelister og fakturagrunnlag må settes sammen til en etterprøvbar tidslinje.

Høyesteretts praksis viser både betydningen av kontraktstolkningen og av konkret dokumentasjon av økonomiske konsekvenser. Det er derfor en fordel å vurdere bevisbildet lenge før en eventuell stevning sendes.

Advokatfirmaet Robertsen har arbeidet med entreprisesaker på både byggherresiden og entreprenørsiden. Firmaets entreprisemiljø kombinerer byggfaglig forståelse med et prosedyremiljø der advokatene fører et betydelig antall saker for domstolene. Det er relevant i denne typen tvister fordi dokumentasjonen bør bygges opp slik at den ikke bare fungerer i den løpende forhandlingen, men også tåler en senere bevisvurdering i retten.

Hva bør du gjøre hvis det allerede er uenighet om tilleggsarbeidet?

Start med å sikre den opprinnelige kontrakten og dokumentene som definerer arbeidsomfanget. Deretter bør all kommunikasjon om det aktuelle arbeidet samles, særlig epost, byggemøtereferater, tegninger, instrukser og endringsmeldinger.

Neste steg er å etablere en tidslinje. Det bør fremgå når behovet for endringen oppstod, hvem som tok initiativet, når arbeidet ble utført, når entreprenøren varslet og hvordan byggherren svarte.

Deretter må selve arbeidet og beløpet dokumenteres. Timelister, materialkostnader, bilder, underentreprenørfakturaer og eventuelle avtalte priser bør knyttes direkte til det aktuelle kravet.

Før sluttoppgjøret låser posisjonene bør det gjøres en juridisk vurdering av om arbeidet faktisk lå utenfor kontrakten, om riktig person ga instruksen, om kontraktens varslingsregler er fulgt og om dokumentasjonen er god nok til å sannsynliggjøre både grunnlaget og beløpet.

Advokatfirmaet Robertsen bistår både byggherrer og entreprenører med endringskrav, tilleggsarbeider og sluttoppgjør. Dersom det allerede er oppstått uenighet, kan en tidlig gjennomgang av kontrakten og bevisbildet gjøre det mulig å avklare hvilke krav som bør opprettholdes, bestrides eller forsøkes løst før konflikten blir større.

6. FAQ

Må tilleggsarbeid alltid være bestilt skriftlig for at entreprenøren skal få betalt?

Nei. Manglende skriftlig bestilling avgjør ikke nødvendigvis betalingsspørsmålet alene. Kontrakten, instruksene som faktisk ble gitt, varslingsreglene og dokumentasjonen må vurderes samlet.

Kan et byggemøtereferat være nok til å dokumentere et tillegg?

Ja, et byggemøtereferat kan være viktig dokumentasjon dersom det klart viser hva byggherren ba om eller hva partene avtalte. Om det samtidig oppfyller kontraktens krav til varsel eller endringsordre må vurderes konkret.

Mister entreprenøren kravet dersom det ikke ble varslet med en gang?

Det kan skje, særlig under kontrakter med strenge preklusive varslingsregler. Konsekvensen av for sen varsling avhenger av kontrakten, hvilken type krav det gjelder og hvordan partene har håndtert forholdet.

Kan byggherren holde tilbake en udokumentert tilleggsfaktura?

Ja, mangelfull spesifikasjon og dokumentasjon kan gi grunnlag for tilbakehold. Høyesterett har uttrykkelig lagt dette til grunn for fakturering etter NS 8407, men byggherren bør samtidig fremme konkrete innsigelser og forsøke å få dokumentasjonen avklart.

‍