Ved kjøp av næringseiendom mellom profesjonelle parter gjelder ikke avhendingslovas særskilte forbrukervern mot salg «som den er». Kjøper kan derfor møte en gyldig ansvarsfraskrivelse som gjør det vanskeligere å kreve prisavslag eller erstatning for feil ved eiendommen. Likevel kan uriktige opplysninger, tilbakeholdt informasjon eller vesentlig dårligere tilstand enn kjøper med rimelighet hadde grunn til å regne med, gi grunnlag for mangelskrav etter avtalen og avhendingslova.

For en næringsdrivende er det viktig å undersøke hva kjøpekontrakten faktisk sier om risiko og reklamasjon. Advokatfirmaet Robertsen bistår ved tvister etter kjøp og salg av næringseiendom, også når kontrakten har omfattende fraskrivelser.

Kort oppsummert: Forbrukervernet mot generelle «som den er»-forbehold gjelder ikke på samme måte. Kjøpekontrakten kan flytte risikoen til den profesjonelle kjøperen. Selgerens opplysninger kan likevel gi et mangelskrav. Kjøpers kunnskap kan avskjære krav. Reklamasjonen må sendes raskt og innen den avtalte eller lovbestemte ytterfristen.

Hvorfor er mangelsvernet annerledes ved kjøp av næringseiendom?

Avhendingslova gjelder i utgangspunktet salg av fast eiendom, også næringseiendom. Men loven gir særskilte regler til vern for forbrukere som kjøper bolig, og disse kan ikke uten videre overføres til en transaksjon mellom næringsdrivende.

Fra 1. januar 2022 kan en selger ikke med virkning i et forbrukerkjøp ta et generelt forbehold om at eiendommen selges «som den er», jf. avhendingslova § 3-9 annet ledd. Utenfor forbrukerkjøp er slike forbehold fortsatt mulige. Finanstilsynet har uttrykkelig lagt dette skillet til grunn.

Et selskap som kjøper et kontorbygg for næringsvirksomhet, kan derfor ha akseptert en helt annen fordeling av risikoen for skjulte svakheter enn den som gjelder ved kjøp av privat bolig. Det avgjørende er likevel hele avtalen, ikke én isolert standardformulering.

Dette gjelder i utgangspunktet direkte kjøp av eiendommen. Hvis kjøperen i stedet har kjøpt aksjene i et eiendomsselskap, blir avtalegrunnlaget annerledes, og avhendingslova gjelder ikke uten videre direkte for aksjeoverdragelsen.

Hva betyr «som den er» eller «as is» i næringskjøpet?

Et «som den er»-forbehold betyr normalt at kjøperen overtar en større del av risikoen for eiendommens tilstand. Forbeholdet kan være kombinert med detaljerte bestemmelser om hvilke opplysninger kjøperen har mottatt, hva selgeren garanterer, og hvilke mangelskrav som er utelukket.

Dersom avhendingslova § 3-9 anvendes som bakgrunnsregel, kan eiendommen likevel ha en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, hvis selgeren har holdt tilbake relevante forhold, eller hvis tilstanden er vesentlig dårligere enn det kjøperen hadde grunn til å regne med. Partene kan i profesjonelle transaksjoner ha avtalt andre eller mer vidtrekkende begrensninger, som må vurderes konkret.

Et eksempel er et lagerbygg der selger har gitt klare opplysninger om at taket nylig er rehabilitert, men dokumentasjonen senere viser at dette ikke stemte. Spørsmålet blir da både hva som ble lovet, og om kjøperen kan bygge et krav på opplysningen til tross for ansvarsfraskrivelsen.

Kjøperen bør ikke automatisk legge til grunn at enhver alvorlig feil gir krav. Men selgeren bør heller ikke anta at et generelt «as is»-forbehold alltid verner mot egne uriktige opplysninger.

Hvordan kan kjøpers undersøkelser avskjære senere krav?

Etter avhendingslova § 3-10 kan kjøperen normalt ikke gjøre gjeldende som mangel forhold vedkommende kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. Har kjøperen undersøkt eiendommen eller uten rimelig grunn unnlatt å følge en oppfordring til undersøkelse, kan det også få betydning for hva som senere kan påberopes.

I en næringstransaksjon blir det derfor ofte avgjørende hvilke tekniske rapporter, opplysningsdokumenter og konkrete advarsler kjøperen faktisk hadde tilgang til. Et forhold som var tydelig beskrevet før signering, kan vanskeligere brukes som grunnlag for et overraskende mangelskrav etter overtakelsen.

Dette betyr ikke at kjøperen automatisk må ha oppdaget alle skjulte svakheter. Det er forskjell på en generell opplysning om et eldre bygg og en spesifikk rapport som advarer om alvorlig svikt i en bestemt konstruksjon.

Den praktiske gjennomføringen av undersøkelser før handelen er et eget tema. Vi viser til vår veiledning om hva kjøper bør undersøke ved kjøp av næringseiendom. Her handler det om hvilken betydning den kunnskapen som allerede forelå, får etter overtakelsen.

Hvilket ansvar har selgeren for opplysninger til en profesjonell kjøper?

Selgerens opplysninger kan fortsatt være avgjørende. Etter avhendingslova §§ 3-7 og 3-8 kan manglende eller uriktige opplysninger gi mangelsgrunnlag, dersom vilkårene er oppfylt og de aktuelle reglene ikke er gyldig fraveket på en måte som endrer resultatet.

Det er viktig å skille mellom uttrykkelige garantier, konkrete faktaopplysninger og løse vurderinger. En garanti om takets tilstand kan ha en annen betydning enn en generell formulering i et prospekt om at bygget fremstår som «godt vedlikeholdt».

En opplysning kan også være rettet underveis. Dersom kjøperen fikk korrekte og tydelige opplysninger før bindende avtale, kan dette påvirke om en tidligere uttalelse kan begrunne et krav.

Spørsmålet er derfor ikke bare om informasjonen var feil, men om den hadde betydning for avtalen, hva kjøperen visste, og hvordan partene fordelte risikoen.

Hvor raskt må kjøper reklamere på mangler ved næringseiendom?

Etter avhendingslova § 4-19 må kjøper som hovedregel reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget. Ytterfristen er normalt fem år etter at kjøperen overtok bruken av eiendommen, med forbehold om avtalte garantier og lovens unntak.

I profesjonelle eiendomstransaksjoner kan kontrakten inneholde egne og kortere reklamasjonsfrister. Derfor må avtalen kontrolleres før man legger lovens utgangspunkt til grunn. At kjøper ønsker flere tekniske undersøkelser, betyr ikke nødvendigvis at reklamasjonen kan utsettes.

Reklamasjonen bør angi hvilket forhold som påberopes, hvorfor det anses som avtalebrudd, og at kjøperen vil gjøre krav gjeldende. Beløpet kan ofte dokumenteres nærmere senere. Hvis selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro, kan det etter § 4-19 tredje ledd være begrensninger i adgangen til å påberope for sen reklamasjon.

Foreldelse kommer i tillegg til reklamasjonsreglene. Et krav kan derfor gå tapt selv om kjøperen tidligere sendte en reklamasjon i tide.

Kan kjøper kreve prisavslag, erstatning eller heving?

Ja, dersom det foreligger en mangel og kontrakten og loven gir grunnlag for det, kan prisavslag, erstatning eller i alvorlige tilfeller heving være aktuelt. Vilkårene varierer. Heving krever normalt et vesentlig avtalebrudd.

Et prisavslag må beregnes etter reglene som gjelder for kontrakten. Et erstatningskrav krever i tillegg at vilkårene for økonomisk tap og ansvarsgrunnlag er oppfylt. Den samme kostnaden kan ikke kreves dekket dobbelt.

I en profesjonell eiendomstransaksjon kan beløpsgrenser, terskler og eksklusive misligholdsbeføyelser være avtalt. En god vurdering begynner derfor med å kontrollere hvilken del av risikoen selgeren fortsatt bærer, før man beregner et krav.

Reglene ved mangler etter kjøp av privat bolig er omtalt separat og må ikke overføres ukritisk.

Når bør bedriften kontakte advokat om mangler etter overtakelse?

Advokatbistand er særlig relevant når det avdekkes en kostbar feil som selger hevder er omfattet av «as is», eller når kjøper mener at viktige opplysninger ble holdt tilbake før salget.

Advokatfirmaet Robertsen kan gjennomgå kjøpekontrakten, opplysningsmaterialet og dokumentasjonen av den påståtte mangelen, og vurdere om reklamasjonsfristen fortsatt løper. En konkret vurdering kan avklare om kjøperen har et krav som bør fremmes, eller om risikoen allerede er overtatt gjennom avtalen.

FAQ om mangler ved kjøp av næringseiendom

Gjelder forbrukerreglene om «som den er» ved kjøp av næringseiendom?

Nei, ikke når kjøpet skjer mellom profesjonelle parter. Forbudet mot generelle «som den er»-forbehold gjelder forbrukerkjøp, ikke alle eiendomstransaksjoner.

Kan selgeren fraskrive seg ansvar for skjulte feil?

Profesjonelle parter har betydelig avtalefrihet, men fraskrivelsen må tolkes. Uriktige opplysninger, garantier og andre konkrete forhold kan fortsatt gi grunnlag for krav.

Hvor lang er reklamasjonsfristen ved næringskjøp?

Etter avhendingslova er hovedregelen reklamasjon innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelse, men kontrakten kan ha egne frister og loven har unntak.

Kan kjøper klage på en feil som var beskrevet i en rapport?

Det kan være vanskelig dersom kjøperen kjente eller måtte kjenne til forholdet før avtaleinngåelsen. Det må undersøkes hva rapporten faktisk viste og hva kontrakten bestemmer.