Styret i et sameie eller borettslag kan risikere personlig erstatningsansvar dersom kjent vedlikeholdsbehov ikke blir fulgt opp. Det er særlig når styret har fått varsler om lekkasjer, fukt, takskader, dårlig drenering, fasadeskader eller andre forhold som kan utvikle seg, at passivitet kan bli kostbar. Hvis skaden øker fordi styret ikke undersøker forholdet eller sørger for nødvendige tiltak, kan det oppstå spørsmål om styremedlemmene selv må svare for tapet.

Dette er en reell risiko fordi styret har ansvar for å følge opp vedlikeholdet som ligger til sameiet eller borettslaget. Et styre kan ikke nøye seg med å registrere en melding om skade og håpe at forholdet ikke utvikler seg. Når det foreligger tegn på et alvorlig vedlikeholdsbehov, må styret reagere, skaffe nødvendig faglig grunnlag og sørge for at saken faktisk blir fulgt opp.

Personlig styreansvar oppstår ikke ved enhver feil eller forsinkelse. Men jo tydeligere varslene er, jo større de mulige skadefølgene er og jo lengre styret lar være å handle, desto større blir risikoen. I en senere erstatningssak vil et sentralt spørsmål være hva styret visste, når det fikk kunnskapen og hva det faktisk gjorde med den.

For et styre som vil redusere risikoen, er det særlig fem steg som bør følges fra et vedlikeholdsbehov blir kjent til nødvendige tiltak er gjennomført og dokumentert.

Steg 1: Ta varsler om vedlikeholdsbehov på alvor

Når styret får melding om vanninntrenging, fukt, sprekker, takskader eller andre forhold som kan utvikle seg, bør saken undersøkes.

Et enkelt varsel om en mindre fuktflekk betyr ikke nødvendigvis at styret straks må bestille en omfattende rehabilitering. Men styret bør avklare hva årsaken er og om det er behov for tiltak.

Tenk for eksempel at en seksjonseier flere ganger melder om vann som kommer inn ved kraftig regn. Dersom styret bestiller befaring og får årsaken vurdert, har styret skaffet seg et grunnlag for å beslutte hva som bør gjøres. Dersom meldingene derimot blir liggende over lang tid og vanninntrengingen senere fører til omfattende råte og følgeskader, blir spørsmålet om styrets håndtering langt mer aktuelt.

Det sentrale er altså ikke om styret klarer å forhindre enhver skade. Det sentrale er hvordan styret reagerer på den kunnskapen det faktisk får.

Steg 2: Skaff teknisk vurdering tidlig

Styret skal normalt ikke selv avgjøre om en lekkasje skyldes membranen, felles rør, taket eller fasaden. Når årsaken har økonomisk eller bygningsmessig betydning, bør styret bruke noen som har kompetanse til å undersøke dette.

Ved lekkasjer vil det ofte være nødvendig å avklare både skadeårsak, skadeomfang og hvilke bygningsdeler som er berørt. Dette kan igjen få betydning for om vedlikeholdsansvaret ligger hos den enkelte eieren eller fellesskapet. Robertsens artikkel om lekkasjeskader i eierseksjoner og vedlikeholdsansvaret viser hvorfor tidlig teknisk avklaring og dokumentasjon ofte er avgjørende.

Styret behøver ikke være byggteknisk ekspert. Nettopp derfor er det viktig å vite når fagkyndig bistand må innhentes.

Steg 3: Ikke la uenighet om ansvar stoppe nødvendige tiltak

En klassisk situasjon er at styret mener vedlikeholdet tilhører seksjonseieren, mens seksjonseieren mener sameiet har ansvaret.

En slik uenighet kan måtte avklares juridisk. Men dersom vann fortsatt trenger inn eller en bygningsdel står i fare for å bli ytterligere skadet, bør ansvarsdiskusjonen ikke føre til at nødvendige skadebegrensende tiltak stopper opp.

For styret er det derfor viktig å skille mellom to spørsmål: Hva må gjøres nå for å hindre at tapet øker, og hvem skal til slutt bære kostnaden?

Dette skillet kan være særlig viktig ved lekkasjer. Robertsens gjennomgang av slike saker viser at skadebegrensning, teknisk dokumentasjon og den endelige plasseringen av vedlikeholdsansvaret ikke nødvendigvis må skje samtidig.

Steg 4: Sørg for at vedlikeholdet faktisk blir besluttet og gjennomført

Det er ikke tilstrekkelig å innhente en rapport dersom rapporten deretter blir liggende.

Dersom en sakkyndig konstaterer at taket må utbedres, dreneringen bør skiftes eller en konstruksjon har et klart rehabiliteringsbehov, bør styret ta stilling til anbefalingen. Dersom arbeidene må vedtas av årsmøtet eller generalforsamlingen, må styret sørge for at saken kommer dit med et tilstrekkelig beslutningsgrunnlag.

I eierseksjonssameier har styret ansvar for drift og vedlikehold innenfor den kompetansen loven og vedtektene gir styret. Departementet har samtidig understreket at styret ikke kan overta beslutninger som loven legger til årsmøtet.

Styret bør derfor ha kontroll på både hva som må gjøres og hvem som har myndighet til å beslutte tiltaket.

Ved større rehabiliteringer bør beslutningsgrunnlaget også gi et realistisk bilde av kostnadene og finansieringen. Et styre kan ikke sikre seg mot enhver kostnadsøkning, men det bør kunne vise at beslutningen var forsvarlig ut fra opplysningene som forelå.

Mer om slike beslutningsprosesser finnes i vår artikkel om vedlikehold, felleskostnader og styreansvar i sameier og borettslag.

Steg 5: Dokumenter hele oppfølgingen

Dokumentasjon blir særlig viktig dersom noen flere år senere hevder at styret burde ha handlet annerledes.

Styreprotokollen og øvrig dokumentasjon bør derfor gjøre det mulig å se når styret fikk kunnskap om vedlikeholdsbehovet, hvilke undersøkelser som ble gjennomført, hvilke råd styret mottok, hva som ble besluttet og hvordan beslutningen ble fulgt opp.

Tenk på forskjellen mellom to situasjoner.

I den første finnes det bare en gammel epost om lekkasje og omfattende skader tre år senere.

I den andre finnes den samme eposten, men også styreprotokoll, bilder, rapport fra takstmann, tilbud på utbedring, vedtak om finansiering og dokumentasjon på at arbeidene ble bestilt.

Selv om sluttresultatet kan være kostbart i begge tilfeller, står styret vesentlig bedre når det kan dokumentere en forsvarlig oppfølging.

Når kan manglende vedlikehold føre til personlig styreansvar?

Det viktige skillet går mellom sameiets eller borettslagets ansvar og det enkelte styremedlemmets personlige ansvar.

Dersom et sameie ikke oppfyller sitt vedlikeholdsansvar, kan sameiet bli erstatningsansvarlig for skaden. Dette innebærer ikke i seg selv at styremedlemmene skal betale erstatningen personlig. Departementet har uttrykkelig fremhevet dette skillet ved tolkningen av eierseksjonsloven.

Personlig ansvar krever en egen vurdering av hvordan det enkelte styremedlemmet har opptrådt.

Den reelle risikosituasjonen er derfor at styret over tid kjenner til et alvorlig vedlikeholdsbehov, men unnlater å undersøke det, ikke følger tydelige faglige anbefalinger eller lar nødvendige tiltak bli liggende uten forsvarlig grunn. Dersom denne passiviteten fører til et økonomisk tap som kunne vært unngått eller redusert ved forsvarlig oppfølging, kan grunnlaget for et personlig krav være langt sterkere.

Dette er også grunnen til at styret ikke trenger å være redd for å gjøre enhver feil. Det viktige er å arbeide forsvarlig.

Fem steg som reduserer risikoen for styreansvar

Den praktiske hovedregelen kan uttrykkes enkelt: Når styret får kjennskap til et vedlikeholdsbehov, bør det undersøke forholdet, innhente nødvendig fagkompetanse, begrense videre skade, sørge for riktig beslutning og dokumentere oppfølgingen.

Det er først og fremst langvarig passivitet overfor kjent vedlikeholdsbehov styret bør beskytte seg mot.

Advokatfirmaet Robertsen bistår styrer og eiere i sameier, borettslag og eierseksjoner med spørsmål om vedlikeholdsansvar, større rehabiliteringer, styrevedtak, erstatningskrav og mulig personlig styreansvar.

6. FAQ

Kan styret bli personlig ansvarlig hvis en lekkasje ikke blir utbedret?

Ja, personlig ansvar kan i alvorlige tilfeller bli aktuelt dersom styret kjenner til vedlikeholdsbehovet, opptrer uaktsomt ved å unnlate nødvendig oppfølging og dette fører til et økonomisk tap. Det må vurderes konkret for det enkelte styremedlem.

Er styret ansvarlig bare fordi vedlikeholdet ble utført for sent?

Nei. Forsinket vedlikehold innebærer ikke automatisk personlig styreansvar. Det avgjørende er blant annet hva styret visste, hvor alvorlig vedlikeholdsbehovet fremsto og hvilke tiltak styret faktisk gjennomførte.

Må styret følge alle anbefalinger fra en takstmann?

Nei. Styret kan foreta egne vurderinger, men bør ha et forsvarlig grunnlag dersom det velger å fravike en tydelig faglig anbefaling om nødvendige tiltak.

Hvem betaler dersom sameiets manglende vedlikehold fører til skade?

Utgangspunktet er at et erstatningskrav som skyldes sameiets mangelfulle vedlikehold er et krav mot sameiet, ikke automatisk mot styremedlemmene personlig. Personlig styreansvar krever en egen vurdering.

‍