Kjøpte ulovlig bolig: fikk hevet kjøpet og tilkjent over 4,38 millioner kroner

Da saken kom til advokat Edvin Berger Rasmussen, ble byggesaksdokumentene lagt under lupen. Der lå opplysninger som ikke kom tydelig frem av salgsdokumentene, men som viste at historikken var langt mer alvorlig enn kjøperen hadde fått inntrykk av.

Dokumentene viste at selger tidligere hadde forsøkt å få leiligheten godkjent som egen boenhet, men at prosessen var blitt stanset. Når byggesaken og den øvrige korrespondansen ble sett i sammenheng, fremgikk det også hvorfor: en godkjenning kunne utløse omfattende og kostbare tiltak, blant annet knyttet til rømningsvei og andre tekniske krav.

Saken handlet derfor ikke bare om en eldre leilighet som manglet enkelte papirer. Det sentrale ble hva selgersiden faktisk visste om problemene før salget, og hvilket bilde kjøperen fikk av boligens lovlighet og risikoen ved kjøpet.

Oslo tingrett ga kjøperen medhold i heving. Hun fikk tilbake kjøpesummen på 3 725 000 kroner, i tillegg til 338 092 kroner i erstatning og 320 000 kroner i sakskostnader. Saken viser hvor avgjørende selve byggesakshistorikken kan være når en bolig viser seg å ha alvorlige lovlighetsavvik.

Boligkjøpet som viste seg å gjelde en ulovlig leilighet

Klienten kjøpte en toromsleilighet i Oslo i januar 2020 for 3 725 000 kroner. Hun trodde hun hadde kjøpt en ordinær bolig. Kort tid senere viste det seg at problemet var langt mer alvorlig enn en manglende ferdigattest eller et mindre byggesaksavvik.

Leiligheten var ikke godkjent som separat boenhet. Kommunen hadde verken gitt ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Det manglet også rømningsvei, og en eventuell ettergodkjenning kunne utløse omfattende krav til bygningen.

Kommunen krevde ytterligere dokumentasjon for i det hele tatt å kunne vurdere godkjenning. Det var samtidig uklart om en søknad ville føre frem, hvilke dispensasjoner som kunne bli nødvendige og hvor store kostnader en lovliggjøring kunne medføre.

For kjøperen innebar dette en helt annen situasjon enn den hun mente å ha blitt forespeilet ved kjøpet.

Tidligere advokater hadde ikke avdekket den avgjørende dokumentasjonen

Før saken kom til Advokatfirmaet Robertsen hadde kjøperen allerede fått juridisk bistand. Likevel var sentral dokumentasjon om hva selgersiden faktisk visste før salget ikke kommet frem.

Da Rasmussen overtok saken, ble det derfor nødvendig å gå tilbake til grunnmaterialet og gjennomgå saken på nytt.

Det ble avgjørende.

Advokatfirmaet Robertsen arbeider med særlig fokus på eiendomsrett, byggesaker og lovlighetsavvik. I saker der en bolig eller del av en bolig ikke er lovlig godkjent, er det ofte nødvendig å forstå både det privatrettslige boligkjøpet og den underliggende byggesaken. Firmaets advokater arbeider blant annet med plan og bygg, kommunale godkjenninger og ulovlighetsoppfølging.

Denne erfaringen gjorde det mulig å gå bak formuleringene i salgsprospektet og undersøke hva kommunen faktisk hadde godkjent, hvilke problemer som allerede var avdekket og hva selgersiden hadde fått vite før salget.

Dokumentene viste at alvoret var kjent før boligen ble solgt

Den nye gjennomgangen avdekket et langt mer alvorlig bilde enn det kjøperen hadde fått presentert.

Før salget hadde selgersiden arbeidet med å få leiligheten godkjent som egen boenhet. Prosessen hadde vist at dette kunne kreve omfattende tiltak. I korrespondanse med de andre eierne i bygningen ble det skrevet at kravene til oppgradering kunne bli svært omfattende, og at man derfor ønsket å forsøke å selge leiligheten slik den sto.

Enda viktigere var kontakten med eiendomsmeglere.

En megler som først ble forespurt om salgsoppdraget, gjorde uttrykkelig oppmerksom på at den foreslåtte teksten i salgsoppgaven ikke var tilstrekkelig. Megleren mente det måtte opplyses at leiligheten ikke var godkjent, at den ikke kunne beboes lovlig, og at kommunen i verste fall kunne kreve fraflytting. Meglerforetaket ønsket ikke å påta seg oppdraget på det presenterte grunnlaget.

Boligen ble senere solgt gjennom et annet meglerforetak.

Den nye gjennomgangen gjorde det dermed mulig å dokumentere at selgersiden satt med konkret kunnskap om risikoen ved leiligheten før salget, samtidig som kjøperen fikk et langt mindre alvorlig bilde. Dette var dokumentasjon som ikke var avdekket tidligere.

Saken snudde da Rasmussen gikk inn i byggesaken

Det som endret saken, var kombinasjonen av omfattende erfaring med boligtvister og en spesialisert forståelse av byggesaker og lovlighetsavvik.

I en vanlig boligkjøpssak kan det være nærliggende å konsentrere seg om salgsoppgaven, tilstandsrapporten og det som ble sagt mellom kjøper, selger og megler. I denne saken var det nødvendig å gå lenger.

Rasmussen gikk inn i den underliggende kommunale byggesaken, historikken rundt godkjenningen av boenheten, søknadsprosessen og korrespondansen før salget. Da dette materialet ble sett i sammenheng, fremkom det at problemene var langt mer omfattende og bedre kjent på selgersiden enn kjøperen hadde fått grunn til å forstå.

Robertsens arbeid med boligkjøp og mangler omfatter nettopp saker der juridiske, tekniske og byggesaksmessige spørsmål må vurderes samlet. Den kombinasjonen fikk konkret betydning i denne saken.

Salgsoppgaven fortalte ikke hele historien

Kjøperen fikk vite at det manglet ferdigattest. Det avgjørende var hva hun ikke fikk vite.

Hun fikk ikke det samme bildet av risikoen som selgersiden allerede satt med. Opplysningene om kommunens behandling, mulige krav til omfattende ombygging, manglende rømningsvei og risikoen for at leiligheten ikke kunne bebos, ble ikke presentert med den tydeligheten forholdene krevde.

Da kjøperen stilte spørsmål etter budrunden, fikk hun samtidig beroligende informasjon om at huset var gammelt, at leilighetene hadde vært brukt lenge og at flere av dem tidligere var blitt omsatt.

Oslo tingrett festet seg ved nettopp dette. Retten mente informasjonen ga inntrykk av at det ikke var noen særlig dramatikk ved den manglende dokumentasjonen. Tingretten uttalte at salgsoppgaven fremsto som mer innrettet mot å gi et minimum av informasjon enn en åpen presentasjon av de problematiske sidene ved eiendommen. Retten kritiserte også at det ikke var gitt opplysninger om manglende rømningsvei.

Det var derfor sentralt at kjøperen ikke hadde fått de opplysningene en boligkjøper hadde krav på.

Byggesakskompetansen gjorde det mulig å forstå hva dokumentene faktisk betydde

I saker om ulovlige boliger er det sjelden tilstrekkelig å konstatere at en ferdigattest mangler. Det må undersøkes hva kommunen faktisk har godkjent, hvilken bruk som er tillatt, hvilke tegninger som gjelder, hvilke avvik som finnes og hva som må til for å oppnå lovlig tilstand.

Dette var også avgjørende her.

Saken krevde en samlet vurdering av kommunale dokumenter, plantegninger, søknader, tekniske krav, salgsoppgave, tilstandsrapport og korrespondanse. Først når dokumentene ble sett i sammenheng, ble det tydelig hvor alvorlig risikoen faktisk var.

Det var nettopp kombinasjonen av en boligtvist og kompliserte spørsmål om lovligheten av boenheten som gjorde saken krevende. Robertsens erfaring med byggesaker og lovlighetsavvik gjorde det mulig å identifisere hvilke deler av byggesaken som hadde betydning for kjøpers krav, og å omsette et omfattende teknisk og kommunalt dokumentmateriale til et tydelig bevisbilde for retten.

Oslo tingrett ga kjøper fullt medhold

Oslo tingrett kom til at kjøperen hadde grunnlag for å heve boligkjøpet.

Retten la vekt på at kjøperen ikke hadde fått viktige opplysninger som selgersiden satt med, og at informasjonen som ble gitt var egnet til å skape et uriktig bilde av boligens rettslige status og den reelle risikoen.

Det var uvisst om kommunen ville godkjenne leiligheten, hvor omfattende utbedringene måtte bli og hvor lang tid prosessen ville ta. Retten la også vekt på manglene ved brannsikkerheten.

Retten avviste samtidig at kjøperen selv skulle bære risikoen fordi hun kunne ha foretatt ytterligere undersøkelser.

Resultatet ble over 4,38 millioner kroner

Kjøpet ble hevet, og klienten fikk tilbake kjøpesummen på 3 725 000 kroner. Av dette hadde 350 000 kroner vært holdt tilbake på sperret konto.

I tillegg ble hun tilkjent 338 092 kroner i erstatning og 320 000 kroner i sakskostnader. Samlet ga dette et domsresultat på over 4,38 millioner kroner.

Saken viser hvorfor riktig kompetanse kan få avgjørende betydning når en boligtvist samtidig inneholder kompliserte byggesaksmessige spørsmål. Her hadde saken allerede vært vurdert juridisk uten at den sentrale dokumentasjonen var kommet frem. Først etter at Rasmussen overtok og gikk grundig inn i lovlighetsavvikene og den underliggende byggesaken, kom dokumentasjonen frem som viste hvor stor forskjell det var mellom det selgersiden visste og det kjøperen hadde fått vite.

Har du kjøpt en bolig som viser seg å være ulovlig?

Har du oppdaget at boligen mangler nødvendige godkjenninger, at rom eller boenheter ikke er godkjent for den bruken de er solgt til, eller at kommunale dokumenter ikke samsvarer med opplysningene du fikk før kjøpet, bør både byggesaken og kjøpsdokumentene vurderes samlet.

Advokatfirmaet Robertsen bistår med boligtvister og lovlighetsavvik. Vi kan undersøke hva kommunen faktisk har godkjent, sammenholde dette med salgsopplysninger og teknisk dokumentasjon og vurdere hvilke krav som kan fremmes mot selger eller andre ansvarlige. Du kan ta kontakt med en av våre avdelinger for en vurdering av saken.

6. FAQ

Kan jeg heve et boligkjøp hvis boligen ikke er lovlig godkjent?

Ja, alvorlige lovlighetsavvik kan etter omstendighetene gi grunnlag for heving. Det beror blant annet på hvor alvorlig mangelen er, hvilke opplysninger som ble gitt ved kjøpet, konsekvensene av avviket og hvilket regelverk som gjelder for kjøpet.

Er manglende ferdigattest alltid en alvorlig mangel?

Nei. I enkelte eldre bygg kan manglende ferdigattest først og fremst være et dokumentasjonsspørsmål. I andre saker kan det være et tegn på at boligen eller deler av den aldri er lovlig godkjent. Kommunens tegninger, tillatelser og registrerte bruk bør derfor undersøkes.

Hva bør jeg gjøre hvis kommunen sier at leiligheten ikke er godkjent?

Sikre kommunale dokumenter, godkjente tegninger, salgsoppgave, tilstandsrapport og kommunikasjon med selger og megler. Reklamasjon bør vurderes raskt. Ikke legg til grunn at ettergodkjenning er enkel før kravene og muligheten for godkjenning faktisk er undersøkt.

Hvorfor kan byggesakskompetanse være viktig i en boligtvist?

Fordi kjøpers krav ofte avhenger av hva som faktisk er godkjent, hvilke tekniske eller rettslige avvik som foreligger og hva som kreves for å lovliggjøre eiendommen. En korrekt forståelse av byggesaken kan derfor få direkte betydning for både ansvarsspørsmålet og størrelsen på kravet.

‍