Boligkjøpet som utviklet seg til et mareritt

Klienten kjøpte leiligheten i januar 2020 for 3 725 000 kroner. Kort tid etter ble det klart at saken var langt mer alvorlig enn et spørsmål om en manglende ferdigattest i et gammelt bygg. Kommunen hadde allerede bedt om flere opplysninger for i det hele tatt å kunne behandle en søknad om ettergodkjenning, blant annet om godkjente tegninger, parkering, nabovarsling og dispensasjoner fra byggteknisk regelverk. Samtidig var det uvisst om prosessen ville føre frem, og hvilke kostnader som ville følge.

Det kjøperen ikke fikk vite

Det mest alvorlige var ikke bare at leiligheten manglet nødvendig offentlig godkjenning. Det var at selgersiden satt med langt mer alvorlig informasjon enn det kjøper fikk presentert i salgsprosessen. Før salget hadde en annen megler gjort det klart at leiligheten ikke lovlig kunne bebos, og at dette måtte opplyses uttrykkelig dersom boligen skulle markedsføres. Det ble også advart om at kommunen i verste fall kunne kreve at boligen ble fraflyttet. Meglerforetaket ønsket til slutt ikke å påta seg oppdraget. Likevel ble boligen senere solgt gjennom en annen kanal, og opplysningene som ble gitt til kjøper ga et langt mindre dramatisk bilde av risikoen.

Da kjøper stilte spørsmål fikk hun beroligende svar om at hele huset manglet ferdigattest, at leilighetene i etasjen hadde eksistert lenge, og at flere leiligheter var omsatt tidligere. Retten pekte senere nettopp på at salgsoppgaven og kommunikasjonen ga et inntrykk av at det ikke var noen særlig dramatikk i forholdet, selv om opplysningene som var kjent for selger ga grunn til betydelig større bekymring.

Tok saken til retten

Kjernen i saken var at kjøper ikke hadde fått de opplysningene hun hadde krav på, og at opplysningene som faktisk ble gitt var både ufullstendige og egnet til å skape et uriktig bilde av leilighetens rettslige status og reelle risiko.

Saken krevde et grundig arbeid med kommunale dokumenter, salgsoppgave, tilstandsrapport, e-postkorrespondanse og materiale knyttet til selgers egne forsøk på å få boenheten godkjent. Det ble også dokumentert at leiligheten ikke oppfylte nødvendige brannsikkerhetskrav, og at mulige utbedringstiltak kunne bli svært kostbare.

Retten hadde blant annet for seg anslag som gikk fra rundt 1–2 millioner kroner og opp til 2–4 millioner kroner for å møte brann- og lydkrav, og enda høyere dersom parkeringsproblematikken måtte løses med større tiltak.

Oslo tingrett ga vår klient medhold og slo fast at vilkårene for heving var oppfylt. Retten uttalte at opplysningene som ble gitt til kjøper ga et uriktig inntrykk av tilstanden til eiendommen og risikoen for alvorlige avvik fra offentligrettslige krav. Retten la også vekt på at kjøper ikke ble gjort kjent med viktige deler av den informasjonen selger allerede hadde innhentet.

Videre fremhevet retten at det var uvisst om kommunen ville anse leiligheten som lovlig, hva utbedringene ville koste, og hvilke ulemper og hvilket tidstap en godkjenningsprosess ville medføre. Retten la også til grunn at leiligheten fremsto som utrygg å bo i fordi den ikke oppfylte grunnleggende brannsikkerhetskrav. Når dette ble holdt opp mot at boligen var markedsført og solgt til en pris som ikke reflekterte den særlige risikoen, mente retten at kjøper hadde rimelig grunn til å si seg løst fra kjøpsavtalen.

Retten avviste også at kjøper selv måtte bære risikoen fordi hun kunne ha forstått mer eller undersøkt nærmere. Tvert imot la retten til grunn at salgsoppgaven hadde klare innholdsmessige svakheter, og at opplysningssvikten bidro til at kjøpsavtalen ble inngått.

Resultatet: heving, erstatning og sakskostnader

Kjøpet ble hevet. Klienten fikk tilbake hele kjøpesummen på 3 725 000 kroner, hvorav 350 000 kroner ble frigitt fra sperret konto. I tillegg ble selger og forsikringsselskapene dømt til å betale 338 092 kroner i erstatning og 320 000 kroner i sakskostnader. Samlet utgjorde dette over 4,38 millioner kroner, i tillegg til renter og eventuelle gebyrer ved tilbakeføring av skjøtet.

Advokatfirmaet Robertsen bistår i boligtvister og saker om skjulte mangler

Har du kjøpt bolig eller leilighet og oppdaget at den ikke er godkjent, mangler ferdigattest, har ulovlig bruk eller skjulte mangler som ikke ble opplyst før kjøpet, bør saken vurderes så tidlig som mulig.

Riktig juridisk bistand kan være forskjellen på å bli sittende med "katta i sekken" og fullt gjennomslag for kravet ditt.

Advokatfirmaet Robertsen bistår jevnlig i boligtvister, saker om skjulte mangler og konflikter etter avhendingsloven.

‍
Ta kontakt for en uforpliktende prat her!

‍