Med bistand fra Advokatfirmaet Robertsen fikk leietakeren 100 000 kroner i forlik og bortfall av utleiers motkrav på over 180 000 kroner i tingretten. Utleier hadde tømt leiligheten, kastet nesten alle eiendelene hans og opprinnelig krevd 221 313 kroner. Advokatbistanden handlet derfor om to ting: å få høyere erstatning og å forsvare klienten mot et betydelig betalingskrav.

Utleiers opprinnelige krav: 221 313 kroner.

Motkravet i tingretten: Over 180 000 kroner.

Resultatet med advokatbistand: 100 000 kroner til leietakeren i forlik og frafall av hele motkravet.

Utleier tømte leiligheten og krevde over 220 000 kroner

Da leietakeren kom til leiligheten i slutten av februar 2025, var arbeidere i ferd med å bære ut eiendelene hans. Han hadde leid den lille leiligheten av et utleieselskap siden 2022.

Vinteren 2025 mente selskapet at leieavtalen var misligholdt. Etter en inspeksjon krevde utleier at han flyttet. Kort tid etter ble låsen byttet og leiligheten tømt. Nesten alle eiendelene ble kastet.

Utleier krevde deretter 221 313 kroner for tømming, rengjøring, maling og nye gulv. Leietakeren bestred kravet og krevde erstatning for eiendelene han hadde mistet.

Medhold i Husleietvistutvalget, men bare 30 000 kroner i erstatning

Husleietvistutvalget ga ikke utleier medhold i betalingskravet og la til grunn at selskapet var ansvarlig for de tapte eiendelene. Erstatningen ble likevel satt skjønnsmessig til 30 000 kroner.

Problemet var dokumentasjonen. Leietakeren hadde kvitteringer for bare noen få gjenstander. Han hadde fått medhold i at utleier var ansvarlig, men oppgjøret var betydelig lavere enn det han mente å ha tapt.

Etter vedtaket kontaktet han Advokatfirmaet Robertsen. Advokatfullmektig Kristian Reiten Skundberg tok saken videre til Oslo tingrett.

Utleier krevde fortsatt over 180 000 kroner i tingretten

Utleier ga ikke opp betalingskravet etter behandlingen i Husleietvistutvalget. I tingretten fastholdt selskapet et motkrav på over 180 000 kroner for tømming, sanering og renovering.

Leietakeren måtte dermed ikke bare underbygge sitt eget erstatningskrav. Han måtte også forsvare seg mot et krav som kunne ende med at han selv måtte betale. Advokatarbeidet måtte ivareta begge sider av tvisten.

Advokaten fremhevet at utleier selv hadde kastet dokumentasjonen

Skundberg utfordret grunnlaget for den lave erstatningen ved å rette oppmerksomheten mot hvorfor dokumentasjonen manglet. Også kvitteringer og andre papirer hadde forsvunnet da utleier tømte leiligheten.

På leietakerens vegne fremhevet han at det ikke var nødvendig å ha kvittering for hver enkelt gjenstand. Tapet måtte sannsynliggjøres, men vurderingen kunne ikke begrenses til de få kvitteringene som fortsatt fantes.

Et sentralt argument var at usikkerheten om verdiene ikke uten videre kunne gå ut over leietakeren alene når utleier selv hadde kastet dokumentasjonen. Samtidig måtte utleiers krav om betaling for tømming og renovering imøtegås.

For andre som står i en lignende situasjon, er dette et viktig poeng: Manglende kvitteringer betyr ikke nødvendigvis at kravet må oppgis. Bilder, kontoutskrifter, meldinger og vitneforklaringer kan også være relevante. Dette er omtalt i Husleietvistutvalgets veiledning om bevis.

Utleier kunne ikke gjennomføre utkastelsen på egen hånd

Selv om utleier mente leieavtalen var misligholdt, ga det ikke selskapet rett til å gjennomføre en tvangsutkastelse selv. Når leietakeren ikke flytter frivillig, må utleier ha et tvangsgrunnlag og gå gjennom namsmyndighetene. Dette følger også av veiledningen om utleier som har byttet lås. Namsmyndighetene var ikke involvert i denne saken.

Reglene om eiendeler som er etterlatt ved utflytting gir heller ikke fri adgang til å kaste dem. Utleier skal som hovedregel ta hånd om eiendelene og så langt det er mulig skriftlig oppfordre leietakeren til å hente dem. Det finnes unntak, blant annet for rent skrot, og adgang til salg eller annen håndtering på nærmere vilkår.

Robertsen sikret et forlik som løste begge kravene

Med Skundbergs bistand endte forhandlingene med at utleier betalte leietakeren 100 000 kroner og frafalt hele motkravet på over 180 000 kroner. Partene kom til enighet før rettsmøtet var over.

Oppgjøret ble dermed 70 000 kroner høyere enn erstatningen Husleietvistutvalget hadde fastsatt. Samtidig ble betalingskravet mot klienten avsluttet. Det var denne kombinasjonen som gjorde resultatet særlig viktig for leietakeren.

Saken ble løst mindre enn tre måneder etter at stevningen ble sendt. Klienten fikk en avslutning uten å måtte avvente dom og en eventuell anke. Resultatet var et forlik mellom partene, ikke en dom som fastsatte ansvar og erstatning.

Har utleier sendt deg et stort krav etter utflytting?

Et høyt beløp eller en faktura for oppussing betyr ikke i seg selv at du er ansvarlig. Det må vurderes hva leieavtalen krever, hvilke skader som faktisk foreligger, og hvilke utgifter utleier kan kreve dekket.

Leietaker er som utgangspunkt ikke ansvarlig for vanlig slitasje. Selv ved en skade leietaker svarer for, kan det være nødvendig å gjøre fradrag når gammelt erstattes med nytt. Husleietvistutvalget forklarer dette i veiledningen om ansvar for skader og slitasje.

Holder utleier også tilbake depositumet, er det viktig å skille mellom selve betalingskravet og retten til å få penger utbetalt fra depositumskontoen. Vi har forklart dette nærmere i artikkelen om depositum ved fraflytting og hva utleier kan kreve.

Slik hjelper vi deg i en husleietvist

Advokatfirmaet Robertsen bistår innen husleierett, erstatningskrav og tvister om utflytting. Vi vurderer både krav du er møtt med, og krav du selv kan ha mot utleier.

Vi gjennomgår leieavtalen, korrespondansen og dokumentasjonen, vurderer ansvar og beløp og undersøker hvordan tap kan underbygges når kvitteringer mangler. Vi bistår i forhandlinger, for Husleietvistutvalget og i tingretten når saken må følges videre.

Før videre skritt vurderer vi kostnadene og risikoen sammen med deg. Det kan også være aktuelt å undersøke om forsikringen din dekker deler av advokatutgiftene. Dekning, egenandel og beløpsgrenser må avklares konkret. Du finner informasjon om salær og forsikringsdekning under våre priser og vilkår.

Har du allerede fått et vedtak fra Husleietvistutvalget, er fristen for å bringe saken inn for tingretten som hovedregel én måned fra forkynningen. Husleietvistutvalgets forklaring av rettskraft og stevning beskriver fristen nærmere.

Har utleier tømt leiligheten, kastet eiendeler eller krevd store beløp etter utflytting? Kontakt Advokatfirmaet Robertsen for en vurdering av husleiesaken din. Oppgi hva utleier krever, hva du er uenig i, og om det løper en frist.

Vanlige spørsmål

Kan utleier kaste eiendelene mine?

Utleier kan ikke gjennomføre en tvangsutkastelse ved å tømme boligen på egen hånd. Eiendeler som er etterlatt ved utflytting, skal som hovedregel tas vare på, men det finnes unntak, blant annet for rent skrot. Salg eller annen håndtering kan være tillatt på nærmere vilkår.

Kan jeg kreve erstatning uten kvitteringer?

Ja. Manglende kvitteringer utelukker ikke erstatning, men tapet må sannsynliggjøres. Bilder, kontoutskrifter, meldinger og vitneforklaringer kan bidra til å dokumentere eiendelene og verdien av dem.

Må jeg betale for nye gulv og maling etter utflytting?

Ikke automatisk. Ansvaret avhenger av leieavtalen, boligens tilstand og hva du eventuelt er ansvarlig for. Vanlig slitasje dekkes som utgangspunkt ikke av leietaker, og det kan være nødvendig å gjøre fradrag for standardheving.

Kan jeg få vurdert saken på nytt etter Husleietvistutvalget?

Ja. Du kan bringe vedtaket inn for tingretten ved stevning. Fristen er som hovedregel én måned fra vedtaket ble forkynt. Før saken tas videre, bør kravene, bevisene, kostnadene og risikoen vurderes samlet.