Byggherren krever dagmulkt – hva gjør entreprenøren nå?

Har byggherren varslet dagmulkt, bør entreprenøren straks avklare hvilken sluttfrist kravet bygger på, hvilke hendelser som faktisk har påvirket ferdigstillelsen og om krav på fristforlengelse er varslet i samsvar med kontrakten. Dagmulkt kan utvikle seg til et betydelig krav, men byggherren har ikke nødvendigvis krav på dagmulkt for en periode hvor entreprenøren har krav på fristforlengelse.

Hos Advokatfirmaet Robertsen kombinerer vi entrepriserettslig kompetanse med praktisk erfaring fra bygg og anlegg som blant annet håndverker, byggeleder og prosjektleder. Det har stor betydning i en dagmulkttvist. Det holder ikke alltid å lese kontrakten. Man må forstå hvilken rekkefølge arbeidene skulle utføres i, hvilke aktiviteter som faktisk ble påvirket, om arbeidene lå på kritisk fremdrift og hva en sen tegning, endring eller manglende avklaring faktisk gjorde med produksjonen ute på byggeplassen. Robertsens bygg og entrepriseside dokumenterer denne kombinasjonen av juridisk og praktisk byggfaglig erfaring.

Vår partner Geir Hansen har fagbrev, mesterbrev og mange års erfaring som utførende og prosjekterende håndverker. Han har selv arbeidet praktisk med blant annet grunnarbeider, drenering, rørføringer, murarbeider og øvrige byggfag. Denne typen erfaring gir et annet utgangspunkt når tusenvis av sider med fremdriftsplaner, tegninger, møtereferater og endringsvarsler skal omsettes til spørsmålet som faktisk må besvares: Hvorfor ble prosjektet forsinket?

Entreprenøren bør derfor ikke nøye seg med å svare byggherren at «forsinkelsen skyldes dere». Kontrakten, varslene og den faktiske fremdriften må analyseres samlet. Det bør gjøres før entreprenøren aksepterer dagmulktkravet, gjennomfører kostbar forsering eller lar kravet bli en del av et fastlåst sluttoppgjør.

Byggherren har varslet dagmulkt – gjør dette nå

Når et dagmulktkrav kommer, bør saken behandles som en egen del av prosjektstyringen. Første oppgave er å få kontroll på kontrakten og den dagmulktsbelagte fristen. Deretter må alle mulige krav på fristforlengelse identifiseres, varslene gjennomgås og den faktiske fremdriften rekonstrueres.

Entreprenøren bør sikre kontrakten, eventuelle endringer av sluttfristen, opprinnelige og reviderte fremdriftsplaner, endringsordre, endringsvarsler, fristforlengelsesvarsler, byggemøtereferater, eposter, RFIer, tegningslogger, datoer for byggherrens beslutninger, dokumentasjon om tilgang til arbeidsområder, forhold knyttet til sideentreprenører, dagsrapporter, produksjonsrapporter, bemanning, leveranser, bilder og dokumentasjon av eventuelle forseringstiltak.

Det er samtidig viktig å sikre eldre versjoner. En fremdriftsplan som stadig overskrives kan senere gjøre det svært vanskelig å dokumentere hva prosjektorganisasjonen faktisk planla før den aktuelle forsinkelsen oppsto.

En ren bunke dokumenter er likevel ikke nok. Dokumentasjonen bør bygges inn i en tidslinje som viser hva som skjedde, når det skjedde, hvem som hadde risikoen for forholdet, hva entreprenøren varslet og hvilken konkret konsekvens hendelsen fikk for fremdriften.

Dette er ofte kjernen i en dagmulkttvist.

Hvilken sluttfrist kan byggherren egentlig beregne dagmulkt fra?

Dagmulkten må knyttes til den dagmulktsbelagte fristen som følger av kontrakten, justert for de fristforlengelsene entreprenøren eventuelt har krav på. Derfor bør man avklare sluttfristen før diskusjonen reduseres til hvor mange dager prosjektet var «forsinket».

Det må undersøkes om den opprinnelige fristen senere er endret ved uttrykkelig avtale, godkjent fristforlengelse eller andre kontraktsmessig relevante forhold.

Reviderte fremdriftsplaner kan være viktige bevis, men en ny produksjonsplan er ikke nødvendigvis det samme som at partene har endret den kontraktsmessige sluttfristen. Dette må vurderes mot kontrakten og kommunikasjonen mellom partene.

Når har entreprenøren krav på fristforlengelse?

Entreprenøren kan ha krav på mer tid dersom fremdriften hindres av forhold byggherren har risikoen for, men vurderingen avhenger av den konkrete kontrakten og årsaken til forsinkelsen.

Det første spørsmålet er derfor hvilket kontraktsregime som gjelder. NS 8405 og NS 8406 gjelder utførelsesentrepriser hvor byggherren som utgangspunkt står for det vesentligste av prosjekteringen. NS 8407 gjelder totalentreprise hvor entreprenøren påtar seg hele eller vesentlige deler av prosjekteringen og utførelsen. NS 8415 og NS 8417 regulerer kontraktsforhold på underentreprenørnivå.

Kontraktene har ikke identiske regler. Særbestemmelser i den konkrete avtalen kan dessuten endre det som ellers følger av standarden.

Vanlige forhold som må undersøkes er endringer fra byggherren, sene tegninger eller beslutninger, manglende avklaringer, forsinket tilgang til arbeidsområdet, endret rekkefølge på arbeidene og forhold knyttet til sideentreprenører.

For hvert forhold må entreprenøren kunne gå ett skritt videre enn å vise at byggherren var sen. Spørsmålet er om byggherreforholdet faktisk påvirket entreprenørens mulighet til å ferdigstille innen den kontraktsmessige fristen.

Hva hvis byggherren bestilte omfattende endringer?

En endring kan gi entreprenøren både et økonomisk krav og et krav på mer tid. Dette er to forskjellige krav som må vurderes hver for seg.

Entreprenøren kan ha krav på tilleggsvederlag uten at endringen nødvendigvis flytter sluttfristen. Tilsvarende kan en endring med begrenset økonomisk verdi få stor tidsmessig konsekvens dersom den rammer en aktivitet som styrer resten av fremdriften.

Hvis konflikten også gjelder om entreprenøren har krav på betaling for arbeid som byggherren ikke mener ble bestilt riktig, har vi behandlet dette nærmere i artikkelen må byggherren betale for tilleggsarbeid som ikke er bestilt skriftlig?. Artikkelen gjennomgår blant annet betydningen av kontrakten, instruksene og varslene ved endringskrav.

I en dagmulktsak må man i tillegg analysere tidsvirkningen. Hvor i fremdriftsplanen traff endringen? Kunne andre arbeider utføres mens endringen ble prosjektert eller avklart? Flyttet den faktisk den kritiske fremdriften?

Hva hvis tegninger eller avklaringer kom for sent?

Sene tegninger eller beslutninger kan gi grunnlag for fristforlengelse dersom forholdet ligger på byggherresiden og faktisk har hindret entreprenørens fremdrift.

Det er likevel sjelden tilstrekkelig å dokumentere at en tegning skulle vært levert 1. juni og først kom 20. juni.

Entreprenøren må også kunne vise hvilken aktivitet tegningen var nødvendig for, når aktiviteten etter planen skulle utføres, hva entreprenøren kunne gjøre mens tegningen manglet og hvordan forsinkelsen slo videre inn i prosjektet.

Hvis entreprenøren i mellomtiden kunne utføre andre kritiske arbeider og sluttfristen derfor ikke ble påvirket, blir vurderingen en annen enn dersom manglende prosjektering stanset en aktivitet som styrte hele ferdigstillelsen.

Det er her praktisk byggeforståelse og fremdriftsanalyse blir avgjørende.

Gir mye tilleggsarbeid automatisk rett til mer tid?

Nei. Det må vurderes hvilken faktisk tidsmessig konsekvens endringsarbeidene fikk.

Et prosjekt kan ha store tilleggsarbeider som i stor grad utføres parallelt med øvrig produksjon. Et annet prosjekt kan ha en relativt liten endring som stopper en aktivitet hele resten av prosjektet er avhengig av.

Derfor bør entreprenøren ikke argumentere med endringsbeløpet alene. Det må etableres en sammenheng mellom den enkelte hendelsen og den dagmulktsbelagte fristen.

Må entreprenøren varsle krav på fristforlengelse?

Entreprenøren må følge varslingsreglene som gjelder etter den aktuelle kontrakten. I flere av standardkontraktene er disse reglene strenge, og manglende eller for sen varsling kan få alvorlige konsekvenser.

Standard Norge beskriver NS 8405 som beregnet på kontraktsforhold med strengt formaliserte varslingsprosedyrer. NS 8415 er tilsvarende egnet der det er behov for formaliserte varslingsregler med strenge konsekvenser ved manglende varsling. NS 8406 er på sin side ment for kontraktsforhold hvor behovet for slike strenge prosedyrer er mindre.

I praksis bør entreprenøren skille mellom tre ting: at byggherren får beskjed om at en hendelse har oppstått, at entreprenøren gjør gjeldende at hendelsen gir krav på fristforlengelse, og at omfanget av fristforlengelsen konkretiseres når tidsvirkningen kan beregnes.

En melding om at «dette får konsekvenser for fremdriften» kan være viktig dokumentasjon. Det bør likevel ikke uten videre legges til grunn at en slik formulering oppfyller kontraktens krav til varsel om fristforlengelse.

Hva hvis varselet kom for sent?

Et sent eller uklart varsel kan gjøre en ellers god faktisk sak betydelig vanskeligere. Hvor alvorlig konsekvensen er, avhenger av kontrakten og hvilket varslingskrav som ikke er fulgt.

Det er derfor en feil å avslutte vurderingen fordi prosjektledelsen oppdager at et formelt varsel ser mangelfullt ut.

Først må all samtidig kommunikasjon gjennomgås. Det kan finnes eposter, byggemøtereferater, endringsmeldinger eller andre dokumenter som er relevante for vurderingen av hva som faktisk ble varslet og når.

Deretter må den konkrete kontraktsbestemmelsen vurderes. Man bør ikke overføre konsekvensene fra én NS standard direkte til en annen.

Må entreprenøren vite nøyaktig hvor mange dager som kreves?

Ikke nødvendigvis på det tidspunktet hindringen oppstår. Det kan være umulig å beregne den endelige tidsvirkningen mens prosjektet fortsatt pågår.

Det betyr likevel ikke at entreprenøren bør vente med å varsle selve kravet til hele forsinkelsen kan telles i dager.

Kontrakten må undersøkes for å avklare hva som må varsles når forholdet oppstår, og hvordan omfanget senere skal spesifiseres. En god prosjektorganisasjon skiller derfor mellom tidlig varsling av grunnlaget for kravet og senere dokumentasjon av den faktiske tidskonsekvensen.

Hva betyr kritisk linje i en dagmulkttvist?

Kritisk linje er i praksis de aktivitetene som styrer når prosjektet tidligst kan ferdigstilles. Hvis en slik aktivitet forsinkes uten tilgjengelig tidsmargin, kan forsinkelsen slå direkte inn i ferdigstillelsen.

Det betyr ikke at den kritiske linjen nødvendigvis er den samme gjennom hele prosjektet.

Endringer, omprosjektering, bemanning, leveranseproblemer og endret rekkefølge kan flytte hvilken aktivitet som faktisk styrer fremdriften. Derfor kan det være misvisende å lage én ny fremdriftsplan etter at tvisten har oppstått og bruke denne som fasit for hele prosjektet.

Samtidige planer og oppdateringer er vanligvis langt mer verdifulle. De viser hva prosjektorganisasjonen faktisk trodde var kritisk mens arbeidene pågikk.

Hva hvis både entreprenøren og byggherren har forsinket prosjektet?

Da må forsinkelsene analyseres konkret i tid. Det er sjelden tilstrekkelig å si at «begge har skylden».

Entreprenøren kan for eksempel ha vært forsinket med én aktivitet samtidig som byggherren leverte nødvendig prosjektering sent for en annen. Da må man undersøke hvilke aktiviteter som faktisk styrte ferdigstillelsen i den aktuelle perioden.

Spørsmålet blir blant annet om byggherreforholdet faktisk flyttet sluttfristen, eller om entreprenørens egen forsinkelse uansett ville ha hindret ferdigstillelse i samme tidsrom.

Det kan derfor være feil både å oppgi et krav på fristforlengelse bare fordi prosjektet allerede lå bak planen, og å anta at ethvert byggherreforhold automatisk fjerner dagmulkten.

Praktisk eksempel: Sluttfrist 1. oktober

Entreprenøren skal ferdigstille et prosjekt 1. oktober. Underveis bestiller byggherren flere vesentlige endringer. Samtidig kommer sentrale tegninger og avklaringer flere uker senere enn forutsatt.

Prosjektledelsen har sendt eposter og skrevet i byggemøtereferater at forholdene påvirker fremdriften. Byggherren mener senere at entreprenøren ikke har varslet krav på fristforlengelse korrekt og krever dagmulkt fra 1. oktober.

Da må saken brytes ned.

Først må man fastslå hvilken sluttfrist kontrakten faktisk gir grunnlag for. Deretter må det avklares hva som ble varslet, når det ble varslet og hvilke krav kontrakten stilte til varselet.

Så må de enkelte byggherreforholdene kobles til fremdriften. Hvilke aktiviteter ble påvirket? Når skulle de vært utført? Var de kritiske på dette tidspunktet? Hvor mange dager kan faktisk knyttes til de sene tegningene eller endringene? Hadde entreprenøren egne forsinkelser som samtidig påvirket sluttfristen?

Hvis entreprenøren satte inn ekstra bemanning, arbeidet overtid eller flyttet ressurser for å hente inn virkningen av byggherreforholdene, må også dette frem.

Først når denne analysen er gjort, kan dagmulktkravet vurderes forsvarlig.

Hva hvis byggherren krever forsering?

Hvis byggherren avslår entreprenørens krav på fristforlengelse og samtidig fastholder opprinnelig sluttfrist, kan entreprenøren havne i en situasjon hvor det vurderes å sette inn ekstra ressurser for å unngå dagmulkt.

Dette bør ikke håndteres som en ren produksjonsbeslutning.

Høyesterett behandlet i HR 2023 534 A såkalt defensiv forsering etter NS 8417. Saken viser at forsering etter avslag på krav om fristforlengelse kan reise egne spørsmål om vilkår, varsling og hvilke kostnader som omfattes.

Før entreprenøren øker bemanningen, legger om arbeidstiden eller gjør andre kostbare tiltak, bør kontrakten og byggherrens avslag derfor gjennomgås. Tiltakene og de faktiske merkostnadene bør dokumenteres mens forseringen skjer.

Hva hvis byggherren trekker dagmulkten i sluttoppgjøret?

Et dagmulktkrav blir ofte en del av en større sluttoppgjørstvist. Entreprenøren kan samtidig ha betydelige krav på kontraktsvederlag, endringer og andre tillegg, mens byggherren gjør gjeldende dagmulkt, mangelskrav eller andre motkrav.

At byggherren varsler at dagmulkt skal trekkes fra entreprenørens krav betyr ikke at entreprenøren bør akseptere beregningen eller grunnlaget.

Dagmulktkravet bør vurderes og eventuelt bestrides konkret. Samtidig må entreprenørens egne krav ivaretas etter kontraktens regler og frister.

Hvis dagmulkten allerede brukes som begrunnelse for at fakturaer eller sluttoppgjør ikke betales, har vi en egen praktisk gjennomgang av hva entreprenøren bør gjøre når byggherren ikke betaler. Der behandles blant annet hvordan entreprenøren bør skille mellom ubestridte beløp, dagmulkt, motkrav, endringer og andre poster i sluttoppgjøret.

Kontraktsfrister må tas alvorlig også etter at sluttoppgjøret er sendt. Høyesteretts avgjørelse HR 2023 766 A illustrerer at kontraktsbestemte frister for videre oppfølging av avviste krav kan få avgjørende betydning.

Hva må sikres før prosjektorganisasjonen oppløses?

Prosjektmaterialet bør sikres mens prosjektleder, anleggsleder og øvrige nøkkelpersoner fortsatt er tilgjengelige og husker hvorfor beslutningene ble tatt.

Prosjektportaler, meldinger, epostkontoer og fremdriftssystemer blir ikke nødvendigvis bevart i en form som gjør det enkelt å rekonstruere saken flere år senere.

Det bør derfor ikke bare sikres dokumenter. Det bør også sikres kunnskap.

Hvorfor ble arbeidene flyttet fra ett område til et annet? Hvorfor ble bemanningen økt akkurat denne uken? Hvorfor sto et fag stille? Hvilke tegninger ventet prosjektet på? Hvorfor ble en aktivitet tatt ut av opprinnelig rekkefølge?

Svarene kan være selvfølgelige for prosjektledelsen mens byggeplassen er i drift. Seks eller tolv måneder senere kan de være langt vanskeligere å rekonstruere.

Når bør advokat kobles inn?

Advokat bør kobles inn tidlig når dagmulktkravet er betydelig, prosjektledelsen er usikker på om fristforlengelsen er varslet riktig, byggherren har avslått kravet eller dagmulkt er på vei inn i sluttoppgjøret.

Det samme gjelder dersom det vurderes forsering eller prosjektets fremdrift er så komplisert at årsakene til forsinkelsen må rekonstrueres.

Robertsen bistår entreprenører gjennom hele løpet i entreprise og håndverkertvister, blant annet med kontrakter, endringer, varsling, fremdrift, fristforlengelse, dagmulkt, vederlagskrav og sluttoppgjør. Firmaet har også et prosedyremiljø som håndterer et betydelig antall saker for domstolene.

For oss er den praktiske bakgrunnen særlig nyttig i denne typen saker. Når vi leser et byggemøtereferat eller en fremdriftsplan, er spørsmålet ikke bare hvordan dokumentet skal forstås juridisk. Vi må forstå hvordan produksjonen faktisk var organisert og om den hendelsen entreprenøren peker på kunne få den tidsvirkningen som hevdes.

Målet er å få et realistisk bilde av saken tidlig. Hva kan dokumenteres? Hvor er svakhetene? Hvilke varsler finnes? Hva viser den samtidige fremdriften? Og hvordan kan saken løses kommersielt uten at entreprenøren samtidig gir fra seg en rettslig posisjon som burde vært beholdt?

Har byggherren varslet dagmulkt?

Når dagmulkten først løper, kan den økonomiske betydningen øke raskt. Samtidig blir det vanskeligere å rekonstruere fremdriften for hver måned som går.

Har byggherren varslet dagmulkt, avvist entreprenørens krav på fristforlengelse eller varslet at dagmulkten vil bli trukket i sluttoppgjøret, kan vi gjennomgå kontrakten, varslene, endringene og fremdriftsdokumentasjonen.

Vi kombinerer entrepriserett med praktisk erfaring fra byggebransjen. Det gjør at vi kan vurdere både hva kontrakten krever og hva prosjektmaterialet faktisk viser om arbeidet ute på byggeplassen. Målet er å avklare om entreprenøren har krav på fristforlengelse, hvor sterkt dagmulktkravet står og hvordan saken bør håndteres før den blir større.

FAQ

Kan byggherren kreve dagmulkt hvis forsinkelsen skyldes byggherren?

Ikke nødvendigvis. Hvis et byggherreforhold etter kontrakten gir entreprenøren krav på fristforlengelse, kan dette flytte fristen dagmulkten beregnes fra. Varsling og faktisk tidsvirkning må vurderes konkret.

Må entreprenøren varsle fristforlengelse skriftlig?

Varslingskravene avhenger av kontrakten. Flere av standardkontraktene har formaliserte varslingsregler som kan få alvorlige konsekvenser dersom de ikke følges.

Holder det å skrive at forholdet «påvirker fremdriften»?

Ikke nødvendigvis. Det må vurderes om kommunikasjonen faktisk gjør gjeldende et krav på fristforlengelse slik den aktuelle kontrakten krever.

Gir endringsarbeider automatisk rett til mer tid?

Nei. Entreprenøren må kunne knytte endringen til en faktisk påvirkning av fremdriften. Krav på tilleggsvederlag og krav på fristforlengelse er to forskjellige spørsmål.

Kan entreprenøren kreve fristforlengelse hvis prosjektet allerede var forsinket?

Det kan ikke avgjøres generelt. Man må undersøke hvilke aktiviteter som faktisk styrte ferdigstillelsen i den aktuelle perioden og hvordan entreprenørens egne og byggherrens forhold virket inn.

Hva er kritisk linje?

Kritisk linje er de aktivitetene som styrer når prosjektet tidligst kan ferdigstilles. I en dagmulkttvist er det derfor sentralt om det påberopte byggherreforholdet faktisk traff kritisk fremdrift.

Må entreprenøren vite nøyaktig hvor mange dager som kreves når varselet sendes?

Ikke nødvendigvis. Den endelige tidsvirkningen kan være ukjent når hendelsen oppstår. Kontrakten må likevel kontrolleres for å avklare hva som må varsles umiddelbart og når kravet senere skal konkretiseres.

Kan byggherren trekke dagmulkten fra sluttoppgjøret?

Et dagmulktkrav kan bli gjort gjeldende som motkrav i sluttoppgjøret, men entreprenøren kan bestride både grunnlaget og beregningen. Egne krav og kontraktsfrister må samtidig ivaretas.

‍